Thẻ: diễn biến thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản nhiều khó khăn, nhưng thời điểm hiện tại thị trường đang thanh lọc để minh bạch và trở về giá trị thực. Thời gian tới với động lực từ dòng vốn ngoại, những chính sách được bình ổn hơn, thị trường có thể sẽ phục hồi và sôi động vào khoang 2023 - 2024.

Diễn biến giá bất động sản trong những năm gần đây

Theo số liệu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2018 nguồn cung các sản phẩm mới vào khoảng 200.000 sản phẩm, năm 2019 là hơn 100.000 đến năm 2020 và 2021 giảm còn 60.000 sản phẩm. Đến quý 2/2022 chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm được xem là sản phẩm của thị trường. Trong khi đó những sản phẩm không chính thống lại gấp 1,5 lần sản phẩm chính. Đây là một trong những nguyên nhân khiến các ngân hàng tạm dừng vốn vào bất động sản.

Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở có giá trung bình nhu cầu cao nhưng lại thiếu nguồn cung nên giá tăng mạnh so với những năm trước. Hiện tại giá nhà tăng khoảng 30% so với năm 2021 và 50% so với năm 2019. Trên thị trường rất hiếm căn hộ có giá dưới 25tr/m2. Riêng với nhà ở dự án, tăng 15 - 20%, đất nền tăng 20-30% so với năm 2020. Giá nhà đất tăng vượt xa thu nhập của nhiều người lao động dẫn tới khả năng hấp thụ của thị trường thấp.

Những phân khúc có điểm sáng trong giai đoạn này

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, chuyên gia cho rằng, vẫn có một số phân khúc có điểm sáng trong giai đoạn này. Đó là bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội cho người có thu nhập trung bình thấp. Nhu cầu của người mua, nhà đầu tư dành cho các phân khúc này vẫn còn lớn.

Chẳng hạn như bất động sản công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy lên tới 89%. Cùng với đó là nhu cầu về nhà ở có công nhân cũng tăng theo. Các địa phương cần phải tập trung phát triển những phân khúc đó và dịch vụ ăn theo. Nhất là sản phẩm nhà ở xã hội cho những người có thu nhập thấp.

Điển hình là khu vực nhà đất Quảng Ninh, có đến 4 dự án nhà ở xã hội cho công nhân sắp triển khai. Nhờ vậy, những người có thu nhập thấp hay công nhân trong các khu công nghiệp sớm tiếp cận với nhà ở.

Thị trường bất động sản  có nhiều điểm nghẽn

Mặc dù nhu cầu lớn nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Đầu tiên phải kể đến quy định liên quan đến thủ tục pháp lý khiến các dự án bị chậm tiến độ hay chưa thể triển khai. Nếu Chính phủ cố gắng tháo gỡ những khó khăn trên thị trường sẽ có cơ hội phát triển trong năm 2023.

Theo chuyên gia Kinh tế Tài chính PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, năm 2023 sẽ là thời gian phục hồi của thị trường bất động sản. Trong trung và dài hạn thị trường vẫn sẽ nhận được sự hỗ trợ của các yếu tố cơ bản. 

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê. Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam, có rất nhiều doanh nghiệp vẫn còn pháp nhân mà văn phòng đã phải giải tán. Nhiều sàn môi giới phải đóng cửa tạm thời hoặc hoạt động cầm chừng. Theo ông, thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào năm 2024.

Gần đây, bất động sản dường như đang có sự sôi động ngầm. Khi những kênh tài chính khác bấp bênh và nhiều rủi ro thì dòng tiền bắt đáy trở nên dồi dào. Tuy nhiên liệu có thực sự giá bất động sản đã chạm đáy. Và liệu giá có tiếp tục giảm sâu hơn?

Thị trường bất động sản liệu đã chạm đáy?

Một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho rằng đến năm 2023 giá bất động sản mới chạm đáy và đây mới là thời điểm thích hợp để xuống tiền. Hiện tại, một số loại hình như đất thổ cư, đất nền dự án vẫn chưa xuất hiện sóng giảm giá. Có thể thời điểm này, đất nền dự án khó bán nhưng giá vẫn chưa thực sự giảm mạnh.

Một nhà đầu tư khác có hơn 12 năm kinh nghiệm cho biết: thị trường gần như không còn chỗ cho kiểu đầu tư lướt sóng. Với những ai mua ở thực hay đầu tư có tính toán những sản phẩm giàu tính thương mại sẽ không có chuyện bán tháo hay giảm giá bán.

Theo ông, thị trường năm 2023 diễn biến ra sao rất khó dự đoán trước. Nếu pháp lý và tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ thị trường sẽ rơi vào thế khó. Còn nếu Chính phủ có chính sách hỗ trợ và nới lỏng cho doanh nghiệp thì sẽ là điểm sáng cho thị trường bất động sản. Khó khăn có thể vẫn tiếp diễn trong năm sau nhưng không cực đoan như nhiều người nghĩ. Có thể giá sẽ giảm ở một số loại hình, nhưng nếu tìm được sản phẩm tốt thì đừng chờ bắt đáy hay giảm giá sâu mới mua vào.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản Hạ Long cho biết, hiện vẫn đang giữ tiền mặt để chờ cơ hội. Vì gần 2 tháng nay vẫn chưa thấy sản phẩm nào chất lượng, giảm giá sâu. 

Đầu tư hay không phụ thuộc vào khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, hiện tại vẫn chưa phải đáy của bất động sản mà vẫn chỉ ở giai đoạn đầu. Nếu chưa tìm được giải pháp thị trường vẫn tiếp tục khó khăn. Hiện tại không phải là sân chơi cho nhà đầu tư lướt sóng hay bắt đáy. Mà là dòng tiền cho đầu tư dài hạn. Có xuống tiền hay không còn phụ thuộc vào khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Một số cho rằng, thời điểm này không thích hợp mua bất động sản. Họ chọn kênh an toàn hơn là gửi tiết kiệm ngân hàng với mức lãi suất cao. Còn những người có tiềm lực tài chính tốt, vẫn tiếp tục xuống tiền với sản phẩm phù hợp.

Bất động sản phục vụ nhu cầu thực rất khó giảm giá

Những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, có thể khai thác được và mang lại dòng tiền ổn định sẽ rất khó giảm giá. Các chuyên gia cho rằng, đây là thời của bất động sản ở thực và bất động sản công nghiệp. Những sản phẩm tốt có mức giá hợp lý vẫn giữ được thanh khoản. Sẽ có thêm những dự án thuộc phân khúc bình dân được triển khai. Như vậy những người có thu nhập trung bình, người mua phục vụ nhu cầu ở thực sẽ dễ tiếp cận hơn.

Còn đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, năm 2023 sẽ là năm khó khăn của thị trường nếu lãi suất vẫn chưa giảm. Nhưng với các sản phẩm ở thực, có thể khai thác được từ việc cho thuê, đặc biệt là sản phẩm đã hình thành sẽ khó giảm giá. Bởi nhu cầu với những bất động sản đó vẫn rất lớn trong khi nguồn cung khan hiểm. Tính thanh khoản có thể thấp nhưng việc giảm giá rất khó xảy ra. Do vậy nếu có tiềm lực tài chính, không phụ thuộc vào đòn bẩy thì đây vẫn là cơ hội tốt để tìm được sản phẩm giá trị thực.

Nếu đang có nhu cầu đầu tư BĐS, ngoài việc tính toán thận trọng cho dòng tiền dài hạn. Nếu tìm được sản phẩm tốt, có biên độ giảm giá từ 10% thì hãy xem xét mua vào. Vì kể cả khi thị trường khó khăn, những bất động sản Hạ Long có giá trị thực sự, phục vụ nhu cầu thực rất khó giảm giá.