bất động sản Archives - Nhà đất Quảng Ninh, Mua bán nhà đất, bất động sản tại Hạ Long

Nhà đất, chung cư phục vụ nhu cầu thực vẫn hút tiền của nhà đầu tư

Thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Tính thanh khoản của thị trường suy giảm rõ rệt. Thế nhưng những sản phẩm nhà đất, chung cư phục vụ nhu cầu thực vẫn hút tiền của nhà đầu tư, người mua bất động sản.

Nhà đất, chung cư phục vụ nhu cầu thực hút dòng tiền

Sang năm 2023, thị trường BĐS khó có một kịch bản đột biến hay đảo chiều nào so với năm 2022. Thế nhưng các chuyên gia kỳ cựu cũng cho rằng, thị trường năm tới sẽ không phải là một bức tranh xám màu.

Về diễn biến các phân khúc năm 2023, một lãnh đạo doanh nghiệp BĐS cho hay, chung cư, nhà đất kể cả là nhà phố có khả năng khai thác từ cho thuê vẫn hút dòng tiền.

*Nhà đất chung cư phục vụ nhu cầu ở thực hay có khả năng khai thác từ cho thuê hút dòng tiền của nhà đầu tư*

Phân tích cụ thể: về phân khúc chung cư, nhu cầu mua để ở của người dân vẫn rất cao, nhất là tại các thành phố lớn. Chưa kể, nguồn cung chung cư khan hiếm mà nhu cầu mua ở thực thì luôn hiện hữu. Đặc biệt, khi dịch Covid được kiểm soát, nhu cầu thuê chung cư và cả giá cho thuê đều tăng. Chính những lý do này mà chung cư hút dòng tiền của nhà đầu tư. Cùng với chung cư, nhà đất phục vụ nhu cầu thực đồng thời có khả năng cho thuê cũng có lợi thế tương tự.

Nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng giao dịch khó khăn

Nhà phố có giá trị cao nên thường giao dịch khó khăn hơn. Tuy vậy những người có tiềm lực tài chính tốt vẫn sẽ xuống tiền. Vì phân khúc này không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn có thể cho thuê kinh doanh, mang lại dòng tiền ổn định.

Bên cạnh đó, những sản phẩm không có giá trị khai thác, không mang lại dòng tiền đều đặn hay không phục vụ nhu cầu thực vẫn tiếp tục gặp khó khăn. Điển hình đó là phân khúc đất nền dự án, sản phẩm mua đầu cơ đang rất khó khăn.

Bất động sản nghỉ dưỡng năm 2023 có thể sẽ cải thiện nhưng không đột biến. Thanh khoản cải thiện vì du lịch phục hồi và tăng trưởng mạnh. Điển hình như khu nhà đất Hạ Long, một trong những điểm du lịch hút khách nhất miền Bắc. Chính vì vậy đã tạo đà phát triển cho bất động sản nghỉ dưỡng. Cùng với đó là việc Trung Quốc mở cửa, như vậy du lịch Việt Nam sẽ hút du khách từ nước ngoài.

Một số dự báo cho rằng, năm 2023 BĐS vùng ven vẫn gặp khó khăn. Tuy nhiên những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, khu vực lân cận khu công nghiệp, nơi được đầu tư về hạ tầng sẽ phục hồi nhanh hơn.

*Bất động sản nghỉ dưỡng nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức*

Lực cầu lớn, thị trường có phục hồi nhanh?

Nhiều chuyên gia cho rằng, những khó khăn của bất động sản sẽ không kéo dài như giai đoạn 2011-2023. Phân tích sâu hơn về nhận định này: 10 năm trước khủng hoảng tài chính toàn cầu lan sang Việt Nam đã khiến chúng ta gặp nhiều khó khăn về hệ thống tài chính và tiếp đến bất động sản cũng bị ảnh hưởng. Thời kỳ đó, lạm phát ở mức cao, 18 - 20%, lãi suất có khi lên đến 20%. Trong khi đó tăng trưởng kinh tế lại rất thấp.

Còn hiện tại, khó khăn không nằm ở tài chính - ngân hàng mà đến từ dịch bệnh. Hay tác động của cuộc xung đột Nga - Ukraine cùng với những yếu tố nội tại. Đó là sự tăng quá nhanh của thị trường bất động sản trong 2 năm vừa qua. Các chính sách của Chính phủ ban hành để chấn chỉnh vi phạm.

Sự khác biệt tiếp theo 10 năm trước, thị trường BĐS đang thừa cung, thiếu cầu. Còn bây giờ nhu cầu mua và sở hữu bất động sản vẫn rất lớn. Nhất là ở khu vực du lịch phát triển, hạ tầng đồng bộ như bất động sản Hạ Long. Hay là những khu vực lân cận kcn như Bắc Giang, Bắc Ninh… Cầu lớn nhưng nguồn cung đang rất hạn chế. Ngoài ra người mua nhà cũng gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận với nguồn vốn và lãi suất ngân hàng tăng cao.

Theo các chuyên gia, giai đoạn này thị trường sẽ phục hồi nhanh hơn bởi lực cầu còn lớn. Cùng với đó nguồn vốn khai thông, sẽ có các chính sách để thị trường được phục hồi và phát triển tốt hơn.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản năm 2023?

Có rất nhiều kịch bản có thể xảy đến cho thị trường bất động sản năm 2023: giá tiếp tục được điều chỉnh, thị trường khôi phục và vượt qua khó khăn, nhiều chính sách được điều chỉnh tác động đến diễn biến của kênh đầu tư có giá trị vốn hóa.

Tuy nhiên trên thực tế, chưa có một kịch bản nào chắc chắn cho thị trường bất động sản Hạ Long nói riêng và BĐS Việt Nam nói chung trong năm 2023. Nhà đầu tư, chuyên gia và cả những lãnh đạo đều đưa ra những dự đoán khác nhau về bức tranh thị trường bất động sản năm tới.

Những kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2023

Ở kịch bản tích cực, có thể thị trường khó khăn trong nửa đầu năm 2023, đến cuối năm sẽ khôi phục trở lại. Trước đó, TS. Nguyễn Văn Đính, chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam còn dự báo rằng đến quý 2/2023 đã có những dấu hiệu của sự hồi phục. Một chuyên gia kinh tế khác cũng có dự đoán như vậy.

Nhiều yếu tố dẫn tới sự nhận định này, chẳng hạn như vốn ngoại được đổ bộ vào thị trường BĐS, tài chính ổn định hơn tác động tích cực đến thị trường. Giai đoạn 2022 thị trường đã được thanh lọc mạnh, chính phủ sẽ đưa ra những giải pháp để khắc phục khó khăn. Quan trọng vẫn là nhu cầu mua và sở hữu bất động sản Hạ Long hay những khu vực khác vẫn lớn, cả để ở và cả để đầu tư.

Ngoài kịch bản tươi sáng đó thì nhiều chuyên gia và lãnh đạo trong lĩnh vực cũng đưa ra các phương án dự phòng khác. Có thể thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn. Khi mà dòng vốn chưa được khai thông, người mua khó tiếp cận với dòng vốn ngân hàng. Nhất là mua để phục vụ nhu cầu thực. Lãi suất vẫn ở mức cao khiến nhà đầu tư dè chừng.

Đến năm 2023 các doanh nghiệp mới thấm được những khó khăn. Đáng lo ngại nhất là vấn đề về thanh toán đến hạn trái phiếu. Nếu không được tháo gỡ, thị trường khó mà khôi phục. Nhiều dự đoán cẩn trọng khác được đặt ra, đề xuất hay chính sách về định giá đất, thời hạn sở hữu chung cư, tác động không mấy tích cực ở giai đoạn ngắn hạn.

Dự báo thị trường BĐS 2023 của các doanh nghiệp trong lĩnh vực

Dưới góc độ doanh nghiệp, một số lãnh đạo cho rằng, năm 2023 thị trường vẫn tiếp tục gặp khó khăn. Trong vòng 2 - 3 năm tới giá bất động sản sẽ được điều chỉnh mạnh do nhiều sản phẩm đã ở mức quá cao.

Sang năm 2023, tính thanh khoản được dự báo vẫn yếu khi nguồn vốn chưa được khai thông, giá bất động sản cao làm ảnh hưởng đến tâm lý của người mua. Điều này cũng khiến cho người bán, môi giới bất động sản chật vật tìm người mua. Có thể xảy ra những cuộc ép giá trên thị trường. Tuy nguồn cung mới không nhiều nhưng vẫn còn hàng tồn của các dự án trước đó.

*Chưa có một kịch bản nào chắc chắn cho thị trường năm 2023*

Tất cả những kịch bản trên đều chỉ là dự đoán về diễn biến của thị trường. Do vậy diễn biến thị trường bất động sản năm 2023 có thể bất ngờ và trái ngược với dự đoán. Hoặc cũng có thể thị trường diễn ra đúng theo phán đoán của nhà đầu tư.

Nhìn lại diễn biến thị trường bất động sản năm 2022

Năm 2022 sắp qua, nhưng nhiều người vẫn không khỏi bất ngờ về một năm có nhiều biến động của thị trường bất động sản. Cùng nhà đất Hạ Long điểm lại 5 diễn biến nổi bật nhất trong năm vừa qua.

Đầu năm sốt đất lan rộng

Cuối năm 2021 khi mà nhiều chính sách đầu tư công, các công trình hạ tầng trọng điểm được phê duyệt và đẩy mạnh đầu tư. Cùng với đó là mức lãi suất cho vay rất hấp dẫn đã khiến các cơn sốt đất âm ỉ diễn ra. Và đến đầu năm 2022 những cơn sốt đất đó lan sang diện rộng. Điển hình của cơn sốt đất ở các địa phương: Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Bắc Ninh, khu vực từ Khánh Hòa đến Thanh Hóa, Quảng Bình…

Ở một số địa phương tình trạng sốt đất diễn ra cục bộ ở những khu vực có quy hoạch địa phương. Trong thời gian đó giá đất liên tục tăng nóng, thị trường mua bán bất động sản rất sôi động. Các địa phương đã phải vào cuộc để ngăn chặn sốt ảo. Thế nhưng chỉ mới quý 2/2022 thị trường bắt đầu hạ nhiệt và rơi vào trầm lắng. Nguyên nhân chủ yếu do chính sách tín dụng, vấn đề trái phiếu, tăng lãi suất…

*Đầu năm 2022 sốt đất diễn ra ở nhiều địa phương*

Tại Hà Nội và tp HCM giá chung cư tăng mạnh

Cùng với thời điểm sốt đất, giá chung cư bắt đầu tăng từ năm 2021 đến nửa đầu năm 2022. Đa số là do nguồn cung khan hiếm, tâm lý muốn sở hữu nhà đất sau khi dịch bệnh được kiểm soát… Theo báo cáo của batdongsan.com, 5 tháng đầu năm giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 8% so với năm 2021. Mức tăng này hơn giai đoạn đại dịch. Khi đó, dự án sơ cấp khan hiếm và mức giá thiết lập cao hơn 10 - 20% so với những dự án được ra mắt trước đó.

Tại tp.HCM giá chung cư đã tăng ở những năm trước nhưng đến năm 2022 vẫn tăng 3 - 5%. Trên thị trường gần như không còn sự xuất hiện của những sản phẩm bình dân có giá dưới 30 triệu/m2. Nếu nguồn cung vẫn hạn chế do pháp lý ách tắc, chi phí đầu vào tăng cao thì giá chung cư sẽ tiếp tục tăng.

*Giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng mạnh*

Thị trường cho thuê khôi phục và trở thành điểm sáng của thị trường BĐS

Khi dịch Covid được kiểm soát, nhiều đường bay được mở trở lại. Cuộc sống, sinh hoạt được bình thường hóa thì nhu cầu thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh sẽ tăng nhanh.

Theo báo cáo của batdongsan.com, chỉ trong 5 tháng đầu năm lượt tìm kiếm bđs cho thuê tăng 14% so với cùng kỳ năm 2021. Sự hồi phục rõ rệt nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chính Minh. Cũng dễ hiểu vì đây đều là hai thành phố lớn, tập trung nhiều trường đại học, doanh nghiệp.

Tuy nhiên thị trường cho thuê nhà đất Hạ Long cũng khá sôi động. Bởi đây là một thành phố du lịch nổi tiếng, tập trung nhiều người nước ngoài. Nhu cầu thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh cũng tăng trong năm 2022.

*Bất động sản cho thuê hút dòng tiền của nhà đầu tư*

Bỏ cọc đấu giá đất và vấn đề liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp BĐS

Ngay từ tháng 1/2022 thị trường bất động sản đã rất xôn xao trước tin Tập đoàn Tân Hoàng Minh gửi thư xin lỗi và đơn phương chấm dứt hợp đồng trúng đấu giá tại Thủ Thiêm trị giá lên đến 24.500 tỷ đồng.

Không chỉ riêng tập đoàn này mà ngay sau đó cả 3 doanh nghiệp đều trúng đấu giá cũng bỏ cọc sau nhiều lần cam kết thực hiện nghĩa vụ về đấu giá đất và tài chính. Hành động của 4 doanh nghiệp này đã để lại nhiều hệ lụy và gây nhiễu giá đất trên thị trường. Ngoài ra còn đánh giá năng lực tài chính của các chủ đầu tư bất động sản. Trên thực tế, cuối năm 2022 rất nhiều doanh nghiệp lệ thuộc vào đòn bẩy tài chính không thể xoay được tiền khi ngân hàng siết tín dụng, tăng lãi suất.

Đặc biệt, tâm lý thị trường càng bị ảnh hưởng khi sau đó các vụ việc của Vạn Thịnh Phát và trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Các chuyên gia cho rằng, những vụ việc này khiến chúng ta nhận thấy chất lượng trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS đang ở mức báo động, khi phát hành nhưng không hề có tài sản đảm bảo, không bảo lãnh thanh toán và cũng không xếp hạng tín nhiệm. Việc phát hành trái phiếu với lãi suất cao có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Siết room tín dụng, ngân hàng liên tục tăng lãi suất

Để ngăn chặn tình trạng bong bóng BĐS, Chính phủ đã có nhiều động thái để chấn chỉnh thị trường. Từ tháng 3/2022 nhiều ngân hàng đã tạm ngừng cho vay trong lĩnh vực bất động sản do hết room tín dụng. Và đến 7/2022 những chính sách kiểm soát tín dụng có hiệu lực gây nhiều khó khăn cho việc huy động vốn. Cả chủ đầu tư và nhà đầu tư bất động sản đều gặp khó khăn.

*Siết room tín dụng, lãi suất ngân hàng liên tục tăng ảnh hưởng tới thị trường BĐS*

Cùng với đó, nhiều ngân hàng liên tục tăng lãi suất cho vay. Đến 12/2022 có những ngân hàng mức lãi suất cho vay trung bình từ 12,5 - 15%/năm. Đây là mức lãi suất khá cao so với năm 2021.

Như vậy có thể thấy, từ giữa năm 2022 đến nay thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Và những khó khăn này có thể tiếp diễn sang cả năm 2023 nếu như điểm nghẽn về pháp lý, về tín dụng không được tháo gỡ. Hy vọng những thông tin trong bài viết giúp bạn có cái nhìn tổng quan về thị trường, từ đó chuẩn bị những phương án, kế hoạch đầu tư cho năm tới.

4 bước định giá bất động sản để mua không bị hớ giá

Một chuyên gia đầu tư bất động sản Hạ Long kỳ cựu chia sẻ rằng: Chúng ta càng xem thực tế nhiều bất động sản thì độ chính xác khi định giá càng cao. Định giá một bất động sản nào đó, nên qua 4 bước sau để tránh bị hớ giá.

Tìm kiếm thông tin đăng bán

Cần tìm các thông tin đăng bán của bất động sản bạn đang quan tâm và cả những sản phẩm khác cùng khu vực. Đồng thời nên quan tâm cả lịch sử đăng bán của bất động sản đó nếu có. Việc tìm kiếm thông tin này khá đơn giản và nhanh chóng. Tuy nhiên có thể sẽ nhận được những thông tin thiếu chính xác, thông tin ảo. Vì vậy người mua cần trang bị những kiến thức và kinh nghiệm để biết cách chọn lọc thông tin.

*Tìm kiếm thông tin và lịch sử đăng bán của bất động sản*

Nằm vùng và làm việc với môi giới địa phương xem thực tế BĐS

Thường sau khi làm việc với 3 - 5 môi giới và xem thực tế trên 10 bất động sản người mua sẽ có trực quan giá chính xác hơn. Nếu chúng ta xem thực tế càng nhiều sản phẩm thì khả năng định giá chuẩn sẽ càng cao.

Như vậy, nằm vùng và làm việc với nhiều môi giới thì nhà đầu tư sẽ không lo bị “hớ giá”. Đây là kinh nghiệm của nhà đầu tư bất động sản lâu năm. Phương pháp này giúp đánh giá được ưu nhược điểm và giá của bất động sản. Tuy nhiên mất khá nhiều thời gian và công sức. Đồng thời cũng cần tạo mối quan hệ với nhiều môi giới địa phương.

Tự định giá bất động sản

Tự định giá bất động sản Hạ Long bằng cách tách riêng: giá đất, giá trị xây dựng, giá trị khi hoàn thiện, nội thất, dòng tiền tạo ra từ bất động sản đó, tiềm năng sinh lời trong tương lai. Và quan trọng nhất phải đánh giá được mức độ an toàn cũng như tính pháp lý.

Đây là cách định giá chính xác về bất động sản. Tuy nhiên để định giá chính xác cũng mất rất nhiều thời gian. Đặc biệt cần có kinh nghiệm và hiểu biết về bất động sản, vật liệu, xây dựng hay pháp lý và quy hoạch.

*Tự định giá và có thể nhờ đơn vị thứ 3 để định giá*

Định giá từ các đơn vị độc lập

Khi đã chọn được khoảng 3 bđs ưng ý, bạn có thể thuê định giá từ các đơn vị động lập nếu muốn xác định chính xác giá.Giá mà đơn vị thẩm định đưa ra sẽ có hệ số giao động tùy thuộc vào từng mục đích định giá. Với phân khúc nhà phố, thường giá sẽ thấp hơn từ 10 - 15% so với giá thị trường.

Ưu điểm của cách định giá này là hạn chế nhiều rủi ro về vấn đề quy hoạch và pháp lý vì vấn đề này sẽ được bên thứ 3 kiểm tra. Kết quả định giá này cũng có thể sử dụng để vay ngân hàng.

Tuy nhiên phương pháp này sẽ phải mất một khoản phí cho bên định giá. Cùng cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý của bất động sản và mất thời gian chờ đợi nên khá bất tiện cho những ai cần mua nhanh.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tiếp gặp khó khăn, có nhiều người đã phải thanh lý, hạ giá bất động sản để nhanh chóng bán được. Đây cũng là cơ hội cho người mua có sẵn tiềm lực về tài chính. Tuy nhiên không nên ham rẻ mà cần định giá giá trị của bất động sản vì có những tin rao bán cắt lỗ nhưng giá chưa thực sự là cắt lỗ. Đồng thời cũng cần quan tâm đến tính pháp lý và vị trí của bất động sản để chọn được sản phẩm phù hợp.

Thời điểm thị trường bất động sản sôi động trở lại

Thị trường bất động sản nhiều khó khăn, nhưng thời điểm hiện tại thị trường đang thanh lọc để minh bạch và trở về giá trị thực. Thời gian tới với động lực từ dòng vốn ngoại, những chính sách được bình ổn hơn, thị trường có thể sẽ phục hồi và sôi động vào khoang 2023 - 2024.

Diễn biến giá bất động sản trong những năm gần đây

Theo số liệu của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2018 nguồn cung các sản phẩm mới vào khoảng 200.000 sản phẩm, năm 2019 là hơn 100.000 đến năm 2020 và 2021 giảm còn 60.000 sản phẩm. Đến quý 2/2022 chỉ còn hơn 20.000 sản phẩm được xem là sản phẩm của thị trường. Trong khi đó những sản phẩm không chính thống lại gấp 1,5 lần sản phẩm chính. Đây là một trong những nguyên nhân khiến các ngân hàng tạm dừng vốn vào bất động sản.

Phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực, nhà ở có giá trung bình nhu cầu cao nhưng lại thiếu nguồn cung nên giá tăng mạnh so với những năm trước. Hiện tại giá nhà tăng khoảng 30% so với năm 2021 và 50% so với năm 2019. Trên thị trường rất hiếm căn hộ có giá dưới 25tr/m2. Riêng với nhà ở dự án, tăng 15 - 20%, đất nền tăng 20-30% so với năm 2020. Giá nhà đất tăng vượt xa thu nhập của nhiều người lao động dẫn tới khả năng hấp thụ của thị trường thấp.

*Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam trong 3 thập kỷ*

Những phân khúc có điểm sáng trong giai đoạn này

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, chuyên gia cho rằng, vẫn có một số phân khúc có điểm sáng trong giai đoạn này. Đó là bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội cho người có thu nhập trung bình thấp. Nhu cầu của người mua, nhà đầu tư dành cho các phân khúc này vẫn còn lớn.

Chẳng hạn như bất động sản công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy lên tới 89%. Cùng với đó là nhu cầu về nhà ở có công nhân cũng tăng theo. Các địa phương cần phải tập trung phát triển những phân khúc đó và dịch vụ ăn theo. Nhất là sản phẩm nhà ở xã hội cho những người có thu nhập thấp.

Điển hình là khu vực nhà đất Quảng Ninh, có đến 4 dự án nhà ở xã hội cho công nhân sắp triển khai. Nhờ vậy, những người có thu nhập thấp hay công nhân trong các khu công nghiệp sớm tiếp cận với nhà ở.

*Bất động sản công nghiệp, nghỉ dưỡng và nhà ở xã hội là 3 điểm sáng của thị trường*

Thị trường bất động sản có nhiều điểm nghẽn

Mặc dù nhu cầu lớn nhưng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều điểm nghẽn. Đầu tiên phải kể đến quy định liên quan đến thủ tục pháp lý khiến các dự án bị chậm tiến độ hay chưa thể triển khai. Nếu Chính phủ cố gắng tháo gỡ những khó khăn trên thị trường sẽ có cơ hội phát triển trong năm 2023.

Theo chuyên gia Kinh tế Tài chính PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, năm 2023 sẽ là thời gian phục hồi của thị trường bất động sản. Trong trung và dài hạn thị trường vẫn sẽ nhận được sự hỗ trợ của các yếu tố cơ bản.

*Thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều điểm nghẽn*

Còn theo ông Nguyễn Anh Quê. Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội bất động sản Việt Nam, có rất nhiều doanh nghiệp vẫn còn pháp nhân mà văn phòng đã phải giải tán. Nhiều sàn môi giới phải đóng cửa tạm thời hoặc hoạt động cầm chừng. Theo ông, thị trường bất động sản sẽ phục hồi vào năm 2024.

Liệu bất động sản có tiếp tục giảm giá sâu hơn?

Gần đây, bất động sản dường như đang có sự sôi động ngầm. Khi những kênh tài chính khác bấp bênh và nhiều rủi ro thì dòng tiền bắt đáy trở nên dồi dào. Tuy nhiên liệu có thực sự giá bất động sản đã chạm đáy. Và liệu giá có tiếp tục giảm sâu hơn?

Thị trường bất động sản liệu đã chạm đáy?

Một nhà đầu tư bất động sản lâu năm cho rằng đến năm 2023 giá bất động sản mới chạm đáy và đây mới là thời điểm thích hợp để xuống tiền. Hiện tại, một số loại hình như đất thổ cư, đất nền dự án vẫn chưa xuất hiện sóng giảm giá. Có thể thời điểm này, đất nền dự án khó bán nhưng giá vẫn chưa thực sự giảm mạnh.

Một nhà đầu tư khác có hơn 12 năm kinh nghiệm cho biết: thị trường gần như không còn chỗ cho kiểu đầu tư lướt sóng. Với những ai mua ở thực hay đầu tư có tính toán những sản phẩm giàu tính thương mại sẽ không có chuyện bán tháo hay giảm giá bán.

Theo ông, thị trường năm 2023 diễn biến ra sao rất khó dự đoán trước. Nếu pháp lý và tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ thị trường sẽ rơi vào thế khó. Còn nếu Chính phủ có chính sách hỗ trợ và nới lỏng cho doanh nghiệp thì sẽ là điểm sáng cho thị trường bất động sản. Khó khăn có thể vẫn tiếp diễn trong năm sau nhưng không cực đoan như nhiều người nghĩ. Có thể giá sẽ giảm ở một số loại hình, nhưng nếu tìm được sản phẩm tốt thì đừng chờ bắt đáy hay giảm giá sâu mới mua vào.

Nhiều nhà đầu tư bất động sản Hạ Long cho biết, hiện vẫn đang giữ tiền mặt để chờ cơ hội. Vì gần 2 tháng nay vẫn chưa thấy sản phẩm nào chất lượng, giảm giá sâu.

*Nhiều chuyên gia cho rằng, giá bất động sản có giảm nhưng chưa thực sự chạm đáy*

Đầu tư hay không phụ thuộc vào khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, hiện tại vẫn chưa phải đáy của bất động sản mà vẫn chỉ ở giai đoạn đầu. Nếu chưa tìm được giải pháp thị trường vẫn tiếp tục khó khăn. Hiện tại không phải là sân chơi cho nhà đầu tư lướt sóng hay bắt đáy. Mà là dòng tiền cho đầu tư dài hạn. Có xuống tiền hay không còn phụ thuộc vào khả năng tài chính và khẩu vị rủi ro của nhà đầu tư. Một số cho rằng, thời điểm này không thích hợp mua bất động sản. Họ chọn kênh an toàn hơn là gửi tiết kiệm ngân hàng với mức lãi suất cao. Còn những người có tiềm lực tài chính tốt, vẫn tiếp tục xuống tiền với sản phẩm phù hợp.

Bất động sản phục vụ nhu cầu thực rất khó giảm giá

Những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực, có thể khai thác được và mang lại dòng tiền ổn định sẽ rất khó giảm giá. Các chuyên gia cho rằng, đây là thời của bất động sản ở thực và bất động sản công nghiệp. Những sản phẩm tốt có mức giá hợp lý vẫn giữ được thanh khoản. Sẽ có thêm những dự án thuộc phân khúc bình dân được triển khai. Như vậy những người có thu nhập trung bình, người mua phục vụ nhu cầu ở thực sẽ dễ tiếp cận hơn.

Còn đại diện Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, năm 2023 sẽ là năm khó khăn của thị trường nếu lãi suất vẫn chưa giảm. Nhưng với các sản phẩm ở thực, có thể khai thác được từ việc cho thuê, đặc biệt là sản phẩm đã hình thành sẽ khó giảm giá. Bởi nhu cầu với những bất động sản đó vẫn rất lớn trong khi nguồn cung khan hiểm. Tính thanh khoản có thể thấp nhưng việc giảm giá rất khó xảy ra. Do vậy nếu có tiềm lực tài chính, không phụ thuộc vào đòn bẩy thì đây vẫn là cơ hội tốt để tìm được sản phẩm giá trị thực.

*Bất động sản phục vụ ở thực nhu cầu cao nên rất khó giảm giá*

Nếu đang có nhu cầu đầu tư BĐS, ngoài việc tính toán thận trọng cho dòng tiền dài hạn. Nếu tìm được sản phẩm tốt, có biên độ giảm giá từ 10% thì hãy xem xét mua vào. Vì kể cả khi thị trường khó khăn, những bất động sản Hạ Long có giá trị thực sự, phục vụ nhu cầu thực rất khó giảm giá.

3 phân khúc bất động sản lên ngôi khi thị trường gặp khó

Dù thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn nhưng vẫn có những phân khúc là “điểm sáng” vì hướng đến nhu cầu thực. Cùng nhà đất Hạ Long tìm hiểu 3 phân khúc lên ngôi khi thị trường bất động sản gặp khó khăn.

Giá chung cư tăng

Bắt đầu từ giữa năm 2022 nhiều phân khúc bất động sản có dấu hiệu chững lại. Tuy nhiên năm nay chúng ta lại chứng kiến sự bứt phá mạnh của phân khúc chung cư.

Theo số liệu cụ thể của trang batdongsan.com, tại Hà Nội, trong quý III đã ghi nhận số lượng căn hộ tiêu thụ ở mức ấn tượng, lên đến 3.624 căn. Tỷ lệ hấp thụ cao hơn số lượng sản phẩm mới trên thị trường. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở của người dân là luôn hiện hữu và có thể còn tăng mạnh trong thời gian tới.

Cũng theo đó, giá bán căn hộ chung cư cũng có xu hướng tăng. Cụ thể, Hà Nội giá bán phân khúc bình dân tăng 7%, phân khúc trung cấp tăng 18% và cao cấp tăng 10% chỉ trong 3 tháng vừa qua. Nếu nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm thì giá chung cư vẫn sẽ tăng trong thời gian tới.

Ở hai thành phố lớn như Hà Nội và HCM, số lượng chung cư đang chào bán khoảng 20.000 - 25.000 căn. Nguồn cung vẫn còn rất thấp so với dân số hai thành phố. Cùng với đó những vướng mắc về vốn, quý đất để triển khai dự án, vấn đề pháp lý vẫn là một nút thắt với các chủ đầu tư. Điều này khiến nguồn cung vẫn chưa được cải thiện.

Thời điểm hiện tại phân khúc chung cư có những tín hiệu tích cực. Khi thị trường thanh lọc hướng tới sự minh bạch, quay về giá trị thực để phục vụ nhu cầu thực.

*Nguồn cung chung cư còn nhiều hạn chế khiến giá chung cư tăng mạnh*

Bất động sản cho thuê - điểm sáng của thị trường

Đầu tư kiểu lướt sóng đã không còn phù hợp trong bối cảnh hiện tại. Các nhà đầu tư đã chuyển sang đầu tư dài hạn, những sản phẩm nhà đất Hạ Long khai thác được từ việc cho thuê ngày càng được họ quan tâm.

Nguồn cung căn hộ cho thuê trong những tháng qua có sự tăng trưởng mạnh. Chủ yếu là phân khúc tầm trung với mức giá từ 5 - 15 triệu/ tháng. So với giai đoạn đầu năm thì phân khúc này đã tăng gấp 2 lần. Với phân khúc bình dân. nguồn cung chỉ duy trì được qua các tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt tới 70% thậm chí có nhiều dự án khai thác được hơn 80% công suất.

Theo các chuyên gia, năm 2023 thị trường bất động sản cho thuê sẽ còn sôi động hơn nữa khi nhu cầu thuê nhà ngày càng tăng cao. Nguyên nhân là do giá bán căn hộ quá cao vượt xa thu nhập của người lao động. Kế hoạch mua nhà của họ chưa thể thực hiện được và vẫn phải tiếp tục duy trì thuê nhà. Hay tại những thành phố du lịch như nhà đất Hạ Long, Đà Nẵng... nhu cầu thuê nhà của người du lịch, người nước ngoài rất lớn.

*Bất động sản cho thuê ghi nhận những tín hiệu tích cực*

Bất động sản công nghiệp sống khỏe

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê bất động sản công nghiệp liên tục gia tăng nên đây. Theo Savills Việt nam, nước ta hiện nay có 563 KCN với tổng diện tích là 210.900 ha được quy hoạch. Con số này sẽ còn được cải thiện trong thời gian tới. Nhu cầu thuê nhà xưởng của các doanh nghiệp sẽ tiếp tục tăng. Vì vậy mà bất động sản công nghiệp vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Hãng quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản Colliers dự báo bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn dư địa phát triển. Với các lợi thế về vị trí địa lý, chính trị ổn định, nguồn lao động dồi dào…

Còn theo SSI Research, trong năm 2023 nhu cầu thuê đất khu công nghiệp vẫn sẽ ghi nhận sự tăng trưởng. Đáng chú ý là xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam. Nhiều chính sách thu hút đầu tư nước ngoài sẽ đẩy các nhà đầu tư. Cơ sở hạ tầng vẫn tiếp tục được chú trọng tạo sự kết nội thuận tiện giữa các khu công nghiệp.

*Bất động sản công nghiệp, một trong những điểm sáng giữa lúc thị trường khó khăn*

Chuyên gia kinh tế PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận xét rằng: bất động sản công nghiệp đang có sự tăng trưởng tốt. Do việc giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở nước ta đang tăng. Đặc biệt trong 3 năm qua, vốn đăng ký có thể giảm nhưng vốn giải ngân, vốn đầu tư công vẫn tiếp tục tăng. Chính những yếu tố này đã thúc đẩy bất động sản công nghiệp tăng trưởng mạnh.

Thị trường biến động, chung cư cho thuê được nhà đầu tư bđs quan tâm

Trong gần 1 năm trở lại đây, mức giá thuê nhà liên tục tăng. Chính vì vậy mà kinh doanh chung cư cho thuê đã trở thành một kênh đầu tư ổn định và an toàn trong khi thị trường bất động sản biến động.

Nhiều nhà đầu tư “hốt bạc” từ cho thuê chung cư

Thời điểm năm 2020 - 2021 đại dịch Covid - 19 đã làm ảnh hưởng rất nhiều đến phân khúc bất động sản cho thuê. Có những người bỏ tiền đầu tư căn hộ cho thuê nhưng không tìm được khách dù đã giảm 15 - 30% giá thuê nhà. Cũng có những căn hộ phải để trống trong thời gian giãn cách. Kể cả cho thuê được thì trong giai đoạn mùa dịch việc thu tiền nhà cũng gặp không ít khó khăn.

Tuy nhiên khi dịch bệnh được kiểm soát, thị trường cho thuê căn hộ đã hot trở lại và đem lại dòng tiền ổn định cho các nhà đầu tư. Nhất là từ tháng 5/2022 nhu cầu thuê nhà tăng cao, việc tìm khách có nhu cầu thuê nhà đất Hạ Long cũng trở nên suôn sẻ hơn.

Với phân khúc chung cư, khách tìm thuê rất đông. Nhu cầu thuê tăng mạnh, kéo theo đó giá cho thuê cũng liên tục lập đỉnh. Nhiều căn hộ tăng 20 - 30% giá cho thuê so với trước đó nhưng cũng nhanh chóng tìm được khách.

Theo số liệu cụ thể ghi nhận từ đơn vị nghiên cứu bất động sản, thị trường căn hộ cho thuê trong 10 tháng đầu năm 2022 tăng 39% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên tin đăng cho thuê những loại hình thiết yếu như chung cư lại giảm từ 14 - 20%.

*Đầu tư chung cư cho thuê mang lại nguồn thu nhập ổn định*

Căn hộ cho thuê trở thành kênh đầu tư an toàn

Nhiều chuyên gia cho rằng, đa số nhà đầu tư luôn hướng tới mục tiêu là tạo ra dòng tiền ổn định. Cũng theo các chuyên gia, bất động sản thường sẽ tăng trưởng theo chu kỳ. Khi tính thanh khoản gặp khó khăn, việc đầu tư căn hộ cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền ổn định, đảm bảo lợi nhuận và nhà đầu tư có thể chờ đến chu kỳ sôi động tiếp theo rồi mới bán.

Về thị trường bất động sản hiện tại, theo các chuyên gia có nhiều điểm khác biệt so với những năm trước. Khi tín dụng vẫn bị siết chặt, nhiều kênh đầu tư sẽ trở nên khó khăn chứ không riêng gì bất động sản. Tuy nhiên nhu cầu đi thuê nhà nhất là chung cư lại tăng. Có thể đầu tư căn hộ chung cư để cho thuê sẽ không mang lại lợi nhuận cao nhưng lại là kênh an toàn.

Nhà đầu tư hướng tới phân khúc an toàn — *Người mua hướng tới phân khúc an toàn*

Trong 2 năm đại dịch, giá nhà đất Hạ Long liên tục tăng nóng, song giá thị trường cho thuê cũng có sự tăng trưởng tương ứng. Khi giá BĐS ở mức quá cao, thị trường bất động sản biến động, người mua thường giữ tâm lý chờ đợi và chuyển sang phân khúc cho thuê. Giá bán và tính thanh khoản đều bị ảnh hưởng. Cùng với việc sinh viên, người lao động quay trở lại làm việc cũng góp phần giúp phân khúc cho thuê trở thành điểm sáng, thu hút nhà đầu tư.

Nếu lo ngại gửi tiền ngân hàng sẽ bị mất giá thì có thể lựa chọn bất động sản cho thuê. Vừa là kênh đầu tư an toàn, vừa mang lại thu nhập ổn định.

Đến bao giờ mới mua được bất động sản giá tốt?

Trước nhiều khó khăn bất động sản rơi vào trầm lắng, số lượng giao dịch ít. Khi đó nhiều nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi, nghe ngóng thị trường. Nhiều người chờ cơ hội “bắt đáy” bất động sản. Vậy đến khi nào mới có thể mua được bất động sản giá tốt?

Thị trường bất động sản khó khăn nhưng vẫn có nhiều điểm sáng

Các chuyên gia nhận định rằng, trong thời gian trung hạn bất động sản vẫn có nhiều khó khăn. Song song với đó thị trường cũng vẫn còn những điểm sáng tích cực. Chẳng hạn như nhu cầu của người mua với phân khúc nhà ở xã hội vẫn còn rất lớn. Nhiều người có thu nhập trung bình đang cần nhà ở. Trong khi đó lại thiếu nguồn cung những sản phẩm này. Do vậy những sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu thực, có giá phù hợp sẽ thu hút người mua ở thời điểm này.

Nhìn lại thị trường bất động sản những năm trước, giai đoạn 2012 - 2013 thị trường cũng gặp khó khăn. Khi đó Chính phủ đã đưa ra những chính sách để kích cầu như chia nhỏ căn hộ, chuyển từ nhà thương mại thành nhà ở xã hội… để thị trường dần dần phục hồi.

Bất động sản mang tính chu kỳ, do vậy việc tác động và phân khúc nào để thị trường khôi phục hay những chính sách của nhà nước dành cho thị trường bất động sản là rất quan trọng.

Ở thời điểm hiện tại, nhiều nhà đầu tư có tâm lý lo sợ, không còn mặn mà với thị trường bất động sản. Tuy nhiên bất động sản Hạ Long nói riêng và Việt Nam nói chung còn rất nhiều tiềm năng để phát triển. Với bối cảnh thị trường như hiện nay, chúng ta nên đầu tư trung - dài hạn. Cần chọn được sản phẩm phù hợp với nhu cầu, những sản phẩm phục vụ nhu cầu thực nên được ưu tiên.

*Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều điểm sáng*

Đến khi nào mới có thể mua được bất động sản giá tốt?

Thị trường bất động sản đang xuất hiện làn sóng cắt lỗ ở nhiều khu vực. Đa số tình trạng này xảy ra ở những người phụ thuộc nhiều và đòn bẩy tài chính. Giai đoạn này nhiều nhà đầu tư tiếp tục nghe ngóng, chờ giá xuống thấp hơn rồi mới mua vào. Và nhiều người đặt ra câu hỏi “Khi nào mới mua được bất động sản giá tốt?”

Tuy nhiên các chuyên gia cho rằng, rất khó trả lời được câu hỏi trên. Mà tùy theo năng lực và kinh nghiệm của nhà đầu tư để vào thị trường đúng thời điểm. Đã qua cái thời ai cũng có thể thắng lớn khi mua bất động sản. Thời điểm dòng tiền khó và những khó khăn khác bao trùm thị trường, chúng ta cần nghe ngóng, có cái nhìn tổng quan về tài chính, kinh tế vĩ mô và cả thị trường thế giới. Bởi khi kinh tế vĩ mô ổn định và phát triển, GDP tăng trưởng tốt… BĐS chắc chắn sẽ tăng giá. Với những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, có thể khai thác lợi nhuận từ cho thuê hay ở thì vẫn có thể đầu tư nếu có tiền nhàn rỗi.

Nên lựa chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi chứ không nên ham rẻ

Thị trường BĐS đang phân hóa rõ rệt, thể hiện ngay ở những sản phẩm. Hiện tượng đầu cơ gần như không còn xuất hiện trên thị trường. Thay vào đó nhà đầu tư chọn phương án trung - dài hạn với sản phẩm tạo ra dòng tiền có pháp lý an toàn. Các chuyên gia cũng cho rằng, người mua cần có lựa chọn sáng suốt. Những sản phẩm giá rẻ không hẳn sẽ tốt mà ưu tiên đến những sản phẩm chất lượng.

Cuối năm nhà đầu tư bất động sản tìm kiếm sự an toàn cho dòng tiền

Hầu hết các chuyên gia trong ngành đều nhận định rằng bất động sản vẫn là kênh trú ẩn cho dòng tiền. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, chọn sản phẩm nào để an toàn mà tỷ suất sinh lời cao là một bài toán khó dành cho các nhà đầu tư.

Hiện tại bất động sản là “cuộc chơi” trung và dài hạn

Các chuyên gia cho rằng, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính (không phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng) có thể đầu tư bất động sản. Mặc dù đầu tư ở thời điểm này sẽ phải chấp nhận tỷ lệ lợi nhuận thấp hơn kỳ vọng. Tuy nhiên về trung và dài hạn bất động sản vẫn sinh lợi nhuận tốt.

Theo Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam: bđs vẫn là một kênh chú ẩn an toàn và có dư địa tốt. Đặc biệt là những sản phẩm có thể khai thác kinh doanh để thêm lãi. Chưa kể đây là thời điểm thuận lợi để mua được sản phẩm có giá tốt. Mua được bất động sản Hạ Long giá rẻ sẽ thêm giá trị chênh lệch cho những nhà đầu tư chọn đầu tư trung - dài hạn. Khi thị trường tốt lên, nhà đầu tư hoàn toàn có thể kỳ vọng về lợi nhuận mà sản phẩm mang lại

Những người có sẵn tiền mặt ở thời điểm này có rất nhiều lợi thế. Nhất là cơ hội săn bất động sản giảm giá. Họ có thể tính toán được mức sinh lời ở từng phân khúc và lựa chọn được sản phẩm tiềm năng để đầu tư.

Các chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, hiện tại và thời gian tới thị trường sẽ thanh lọc mạnh. Sẽ không còn chỗ cho kiểu đầu cơ, lướt sóng mà cuộc chơi sẽ dành cho những người có sẵn tiền mặt và đầu tư trung - dài hạn.

*Bất động sản hiện là cuộc chơi không dành cho tất cả mọi người*

6 tiêu chí đầu tư bđs khi thị trường biến động

An toàn

Thời điểm này, khi đầu tư bất động sản cần phải đánh giá được độ an toàn. NĐT có thể đánh giá dựa trên hồ sơ pháp lý của dự án của sản phẩm đó để tránh mua phải dự án ma. Ngoài ra việc đứng tên, chủ quyền cũng rất quan trọng. Vì như vậy chúng ta mới được làm chủ và toàn quyền quyết định với bất động sản.

An nhàn

Với một số sản phẩm bất động sản sẽ cần phải quản lý vận hành. Đôi khi công việc này sẽ mất nhiều thời gian và công sức. Do vậy nếu bạn không có thời gian có thể lựa chọn những sản phẩm tự vận hành, không mất thời gian để quản lý để không làm ảnh hưởng tới cuộc sống. Đặc biệt có thể dễ dàng tìm người thay thế để khai thác và quản lý chứ không lệ thuộc hoàn toàn vào một hay một vài đối tác.

Dòng tiền

Dòng tiền là một yếu tố đặc biệt quan trọng với bất kỳ một nhà đầu tư bất động sản nào. Vì vậy những sản phẩm có thể cho thuê, kinh doanh, căn hộ hay bđs nghỉ dưỡng nên được ưu tiên. Những sản phẩm đó có thể tạo ra thu nhập đều đặn cho các nhà đầu tư.

Lãi vốn

Nếu như việc cho thuê bđs có thể tạo ra dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư thì lãi vốn lại là một vấn đề khác. Thời điểm hiện tại, chúng ta nên coi bất động sản là một kênh đầu tư lâu dài. Do vậy nếu lựa chọn được sản phẩm có khả năng tăng giá trị trong dài hạn đúng như quy luật của thị trường sẽ đảm bảo được câu chuyện lãi vốn.

Đòn bẩy

Bất động sản mà nhà đầu tư lựa chọn cũng cần đảm bảo giá trị thế chấp ít nhất là 60% giá trị thị trường để phòng trong trường hợp cần huy động vốn.

Kế thừa

Tài sản mua cần được sở hữu lâu dài và có thể truyền lại có các thế hệ sau. Đây là một tiêu chí đang được người mua đặc biệt quan tâm trước bối cảnh hiện tại.

*Bất động sản Hạ Long vẫn là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư*

Nhiều chuyên gia khác cũng đưa ra quan điểm của mình khi lựa chọn bđs trong thời gian tơi:

Thứ nhất, lựa chọn bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực: chung cư, kcn, phụ trợ cn có nhiều tiềm năng phát triển.
Thứ hai, điểm đến của dòng tiền là sản phẩm có liên kết vùng, công nghiệp, nghỉ dưỡng: Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh; Hà Nội – Bắc Ninh – Bắc Giang; Tp. HCM – Bình Dương – Đồng Nai; Tp. HCM – Bình Thuận – Vũng Tàu.
Thứ ba là mô hình Homeliday, Seconhome + Holiday là những sản phẩm kết hợp ở các địa phương có điều kiện tốt về thời tiết, khí hậu và kết nối với những đô thị lớn như bất động sản Hạ Long; Vĩnh Phúc… những sản phẩm này không hoàn toàn để nghỉ dưỡng mà còn có thể cho thuê.

Thời gian tới, những sản phẩm ở thành phố lớn vẫn sẽ thu hút nhà đầu tư và là thị trường tiềm năng. Tuy nhiên đầu tư bất động sản không còn là “cuộc chơi” dành cho tất cả mọi người. Mà chúng ta cần phải hiểu kỹ về thị trường và mất nhiều thời gian nghiên cứu hơn để có quyết định đúng đắn.