Thẻ: kinh nghiệm đầu tư bất động sản

Một chuyên gia đầu tư bất động sản Hạ Long kỳ cựu chia sẻ rằng: Chúng ta càng xem thực tế nhiều bất động sản thì độ chính xác khi định giá càng cao. Định giá một bất động sản nào đó, nên qua 4 bước sau để tránh bị hớ giá.

Tìm kiếm thông tin đăng bán

Cần tìm các thông tin đăng bán của bất động sản bạn đang quan tâm và cả những sản phẩm khác cùng khu vực. Đồng thời nên quan tâm cả lịch sử đăng bán của bất động sản đó nếu có. Việc tìm kiếm thông tin này khá đơn giản và nhanh chóng. Tuy nhiên có thể sẽ nhận được những thông tin thiếu chính xác, thông tin ảo. Vì vậy người mua cần trang bị những kiến thức và kinh nghiệm để biết cách chọn lọc thông tin.

Nằm vùng và làm việc với môi giới địa phương xem thực tế BĐS

Thường sau khi làm việc với 3 - 5 môi giới và xem thực tế trên 10 bất động sản người mua sẽ có trực quan giá chính xác hơn. Nếu chúng ta xem thực tế càng nhiều sản phẩm thì khả năng định giá chuẩn sẽ càng cao.

Như vậy, nằm vùng và làm việc với nhiều môi giới thì nhà đầu tư sẽ không lo bị “hớ giá”. Đây là kinh nghiệm của nhà đầu tư bất động sản lâu năm. Phương pháp này giúp đánh giá được ưu nhược điểm và giá của bất động sản. Tuy nhiên mất khá nhiều thời gian và công sức. Đồng thời cũng cần tạo mối quan hệ với nhiều môi giới địa phương.

Tự định giá bất động sản

Tự định giá bất động sản Hạ Long bằng cách tách riêng: giá đất, giá trị xây dựng, giá trị khi hoàn thiện, nội thất, dòng tiền tạo ra từ bất động sản đó, tiềm năng sinh lời trong tương lai. Và quan trọng nhất phải đánh giá được mức độ an toàn cũng như tính pháp lý.

Đây là cách định giá chính xác về bất động sản. Tuy nhiên để định giá chính xác cũng mất rất nhiều thời gian. Đặc biệt cần có kinh nghiệm và hiểu biết về bất động sản, vật liệu, xây dựng hay pháp lý và quy hoạch.

Định giá từ các đơn vị độc lập

Khi đã chọn được khoảng 3 bđs ưng ý, bạn có thể thuê định giá từ các đơn vị động lập nếu muốn xác định chính xác giá.Giá mà đơn vị thẩm định đưa ra sẽ có hệ số giao động tùy thuộc vào từng mục đích định giá. Với phân khúc nhà phố, thường giá sẽ thấp hơn từ 10 - 15% so với giá thị trường.

Ưu điểm của cách định giá này là hạn chế nhiều rủi ro về vấn đề quy hoạch và pháp lý vì vấn đề này sẽ được bên thứ 3 kiểm tra. Kết quả định giá này cũng có thể sử dụng để vay ngân hàng.

Tuy nhiên phương pháp này sẽ phải mất một khoản phí cho bên định giá. Cùng cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý của bất động sản và mất thời gian chờ đợi nên khá bất tiện cho những ai cần mua nhanh.

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản liên tiếp gặp khó khăn, có nhiều người đã phải thanh lý, hạ giá bất động sản để nhanh chóng bán được. Đây cũng là cơ hội cho người mua có sẵn tiềm lực về tài chính. Tuy nhiên không nên ham rẻ mà cần định giá giá trị của bất động sản vì có những tin rao bán cắt lỗ nhưng giá chưa thực sự là cắt lỗ. Đồng thời cũng cần quan tâm đến tính pháp lý và vị trí của bất động sản để chọn được sản phẩm phù hợp.

 

Đầu năm 2022 thị trường bất động sản Hạ Long ghi nhận những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, tín dụng hạn chế, các ngân hàng liên tục tăng lãi suất. Gây không ít khó khăn cho doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản. 

Các ngân hàng liên tục tăng lãi suất

Nhiều ngân hàng có động thái tăng lãi suất cho vay từ quý II.2022. Thời điểm đó, nhiều nhà đầu tư vẫn vay ngân hàng để mua bất động sản. Họ cho rằng động thái này của ngân hàng chỉ xảy ra cục bộ với mục đích để cân đối lãi suất tiền gửi và huy động thêm tiền gửi.

Tuy nhiên đến ngày 23/9, Ngân hàng Nhà nước có văn bản chính thức thông báo về việc tăng lãi suất điều hành và trần lãi suất tiền gửi. Điều này gần như trở thành “ác mộng” với các nhà đầu tư thứ cấp. Khi họ luôn coi bất động sản là kênh đầu tư kiếm lời và phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính.

Khi Ngân hàng Nhà nước có thông báo về điều chỉnh lãi suất. Nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh lãi suất cho vay. Cụ thể, Techcombank tăng lãi suất 3,9% nâng mức lãi suất vay mua nhà đến 10,59%; BIDV tăng 1,5% nâng lãi suất vay lên 7,7%; Ngân hàng Vietcombank mức lãi suất mua nhà tăng, hiện ở mức 11 - 12%/năm.

Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư bất động sản không mới. Tuy nhiên 2 năm trở lại đây, lãi suất ngân hàng ở mức thấp kỷ lục trong vòng 15 năm. Khi đó nhu cầu vay vốn từ ngân hàng càng lớn hơn bởi biên độ lợi nhuận giữa lãi suất tiền vay và lợi nhuận từ bất động sản lớn. Khi ngân hàng tăng lãi suất, nhiều nhà đầu tư không kịp rút khỏi thị trường và giờ lại phải quay cuồng trong vòng xoay đáo hạn.

Đưa thị trường bất động sản về giá trị thực

Động thái này của các ngân hàng, tác động ngay với hoạt động đầu cơ đất đai. Tuy nhiên lại ảnh hưởng lớn đến sự phục hồi của thị trường bất động sản. Điều này là tất yếu vì khi lãi suất tăng, người mua bất động sản gặp khó khăn trong việc vay vốn. Nhiều doanh nghiệp khó có thể bán hàng. Ngoài ra lãi suất ngân hàng tăng cũng làm chi phí của doanh nghiệp bất động sản tăng theo. Tính thanh khoản của thị trường bị ảnh hưởng. Thậm chí nhiều doanh nghiệp bất động sản có thể ở trên bờ vực phá sản.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, ngân hàng tăng lãi suất chỉ làm hạn chế chứ không loại bỏ được hoàn toàn tình trạng đầu tư.  Vì thực tế, giá bất động sản Hạ Long vẫn tăng mạnh. Dự báo, khi Quốc hội thông qua việc loại bỏ quy định về khung giá đất, tiền sử dụng đất sẽ tăng theo thực tế. Thị trường không còn bị áp ở mức giá trần, có thể vẫn sẽ tồn tại hoạt động đầu cơ. Và thị trường muốn trở về đúng giá trị thực cần có công cụ về thuế.

Thuế có vai trò ngăn chặn đầu cơ, tích trữ bất động sản. Khi hoạt động đầu cơ được kiểm soát, giá nhà đất sẽ về đúng giá trị thực. Tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh. Những người có thu nhập trung bình, thấp cũng dễ dàng tiếp cận với nhà ở hơn. Đồng thời cũng sẽ ngăn chặn tình trạng sốt đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa.

Ngân hàng tăng lãi suất, dòng tiền ở giai đoạn khó sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản. Trước bối cảnh này, nhà đầu tư nên quan sát kỹ diễn biến của thị trường. Phân tích và đưa đưa ra những quyết định đúng đẵn. Những người có tiềm lực tài chính cũng cần tìm hiểu kỹ để lựa chọn sản phẩm phù hợp.

Kiên nhẫn, nghiên cứu kỹ thị trường ngách, đưa ra các chiến lược mới là những yếu tố quan trọng nhất các nhà đầu tư cần nắm rõ khi thị trường bất động sản biến động mạnh.

Bất động sản là một kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn để làm giàu và tạo ra của cải. Tuy nhiên thị trường sẽ luôn tiềm ẩn những rủi ro. Nhất là trong giai đoạn nhiều thách thức và khó khăn khiến thị trường biến động mạnh. Vậy làm sao để đầu tư an toàn trước sự biến động của thị trường. Dưới đây là những lưu ý quan trọng mà mọi nhà đầu tư bất động sản cần phải ghi nhớ.

Phân tích thị trường, có mục tiêu đầu tư cụ thể

Không riêng gì bất động sản mà mọi thị trường đều sẽ có những giao dịch tiềm năng. Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng đáp ứng được mục tiêu của bạn. Nếu như bạn có thể từ chối một thỏa thuận khi thị trường đang phát triển thì cũng đừng cố thuyết phục bản thân chấp nhận nó khi thị trường ở giai đoạn khó.

Tôi tin rằng, khi đầu tư nhà đất Hạ Long hay bất kỳ thị trường nào, bạn đều sẽ nghiên cứu, phân tích để đưa ra luận điểm đầu tư và mục tiêu. Và nếu bạn chưa xác định rõ được mục tiêu của mình thì cần dành thời gian để làm điều đó. Lên một kế hoạch cụ thể với chiến lược và mục tiêu rõ ràng để sinh lời rồi mới bắt tay vào thực hiện.

Nếu bất kỳ sản phẩm nào bạn nhận thấy rằng không còn phù hợp khi thị trường biến động thì có thể nghiên cứu sản phẩm khác. Có không ít nhà đầu tư cố chấp thực hiện để rồi nhận về thua lỗ. Chúng ta cần kiên nhẫn và chờ đợi. Bởi kể cả khi bất động sản biến động, vẫn sẽ có sản phẩm phù hợp và tiềm năng. Việc bạn cần làm là phân tích, tìm hiểu thật kỹ để tìm thấy chúng.

Tìm hiểu thị trường thứ cấp

Bất động sản sơ cấp được hiểu là thị trường mua bán những sản phẩm mới lần đầu được giao dịch. Thị trường này ít rủi ro hơn và phù hợp với một chiến lược dài hạn.

Ngược lại thì thị trường chuyển nhượng bất động sản hay còn gọi là thị trường thứ cấp sẽ nhiều rủi ro hơn. Và cũng có khá ít sản phẩm đáp ứng được tiêu chí của nhà đầu tư. Tuy nhiên ở giai đoạn khó khăn, việc tìm hiểu thị trường thứ cấp có thể sẽ hữu ích.

Thực tế, khi lạm phát tăng, chi phí sinh hoạt đắt đỏ, nhiều nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn bất động sản tại khu dân cư đông đúc ở thị trường sơ cấp. Tuy nhiên vẫn có những người nhìn thấy cơ hội ở thị trường thứ cấp. Vì vậy, bạn đừng bỏ qua bất kỳ cơ hội nào. Hãy thử nghiên cứu và phân tích thị trường BĐS thứ cấp. 

Đầu tư bất động sản cho thuê

Bất động sản cho thuê là một trong những kênh đầu tư đang được quan tâm. Lợi ích lớn mà chiến lược đầu tư này mang lại đó là dòng tiền từ việc cho thuê. Tại một số khu vực, trong vòng vài năm gần đây giá thuê nhà đã tăng tới 35%. Những thành phố lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh... lượng sinh viên nhập học đều tăng theo các năm nên nhu cầu cho thuê lớn. Còn ở những thành phố du lịch như Hạ Long đầu tư nhà đất Hạ Long cũng hưởng lợi từ việc cho khách du lịch thuê. Khi thị trường đầy biến động, đây sẽ là một kênh an toàn và tiềm năng.

Tuy nhiên khi đầu tư vào phân khúc này, bạn có thể gánh vác nhiều trách nhiệm vì là một chủ nhà. Và nếu không muốn gánh vác trách nhiệm đó có thể thuê người quản lý hoặc công ty quản lý tài sản. Trong thời gian tới, việc cho thuê sẽ giúp bạn kiếm được dòng tiền ổn định.

Vì vậy hãy xem xét cơ hội từ những thị trường khác nhau và đừng bỏ qua thị trường tiềm năng như bất động sản cho thuê.

Bất động sản là một kênh đầu tư khá phức tạp, chưa kể thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn. Đòi hỏi nhà đầu tư phải có kinh nghiệm và kiến thức. Nếu mới tham gia và thị trường, có thể tìm sự trợ giúp của các chuyên gia để đưa ra quyết định đúng đắn và phù hợp.