yen, Author at Nhà đất Quảng Ninh, Mua bán nhà đất, bất động sản tại Hạ Long

Cần nới “room” tín dụng cho thị trường bất động sản

Theo ý kiến của nhiều chuyên gia, để dòng tiền vào thị trường bất động sản được lưu chuyển, việc nới “room” tín dụng cần sớm thực hiện.

Cũng theo đó, các chuyên gia bày tỏ quan điểm: Nếu Việt Nam vẫn tiếp tục siết tín dụng quá lâu sẽ để lại nhiều hệ lụy giống Trung Quốc. Quốc gia này sau thời gian dài siết chặt tín dụng đã phải “bơm tiền” để phục hồi thị trường.

Nhiều thách thức cho thị trường bất động sản

Về nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam, chuyên gia cho rằng hiện tượng đọng vốn cho doanh nghiệp là điều nhức nhối. Khoảng 30-40% doanh nghiệp BĐS, xây dựng, xây lắp đang nợ đọng nhau với số tiền lên đến cả chục tỷ đồng.

Dòng tiền quay chậm, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS. Khi dòng vốn bị tắc nghẽn thị trường sẽ hạ nhiệt. Và trên thực tế thị trường bất động sản Hạ Long nói riêng và BĐS Việt Nam đang ở giai đoạn trầm lắng.

Nguồn vốn cũng ảnh hưởng rất nhiều đến lượng cung trên thị trường. Nhiều dự án dở dang, thi công không đúng tiến độ, gây mất cân bằng cung-cầu.

Ở phân khúc nhà ở và phân khúc khan hiếm nguồn cung, dư địa cho vay vẫn còn. Do đó, thị trường BĐS chỉ nên tăng trưởng trên có sở kiểm soát được rủi ro và vẫn phải để thị trường phát triển, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho biết.

Tuy nhiên, nguồn vốn cho vay cũng là một thách thức rất lớn với Ngân hàng và các doanh nghiệp BĐS. Một là do ngân hàng đang cạn hạn mức cho vay. Hai là có rất nhiều bất động sản được đẩy giá lên quá cao, có những dự án giá cao gấp 3 lần so với giá vốn khởi điểm. Điều này làm nhiều nhà đầu tư lo sợ nguy cơ thua lỗ, giảm giá.

*Thị trường bđs có cơ hội phục hồi sau khi nới room tín dụng*

Cần nới room tín dụng cho bất động sản

Theo ông Lực, từ tháng 6, 7, 8 dòng vốn trung và dài hạn vào các ngân hàng đang mạnh hơn. Tỷ trọng dòng vốn ngắn và trung hạn được cải thiện rất nhiều chứ tỷ lệ không còn thấp như trước. Trước tình hình này, có thể “nới room” tín dụng từ tháng 9, nếu như đến tận quý 4 mới nới room là hơi muộn và cũng có thể đánh mất nhiều cơ hội.

Cũng theo ý kiến của nhiều chuyên gia khác, nếu nâng room tín dụng lên 15-16% là vẫn có thể chấp nhận được. Đặc biệt, hiện nay không ít doanh nghiệp đang gặp vướng mắc về vốn với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Chính vì vậy rất cần xây dựng luật về trái phiếu doanh nghiệp sớm để có hệ thống pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường BĐS.

TS.Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia nhấn mạnh: từ nay đến cuối năm phải ra được Nghị định 153 sửa đổi và phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đồng thời khuyến khích những doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Doanh nghiệp BĐS có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần sớm xây dựng kế hoạch chi trả. Bao gồm việc phát hành trái phiếu mới hay giao bán dự án, tài sản dở dang.

Bên cạnh đó, để có nguồn vốn dài hạn, cần có kế hoạch xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cũng không được bán dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh làm mất uy tín. Cần đăng ký xếp hạng nhanh chóng và bảo mật thông tin.

Thị trường bất động sản còn nhiều tiềm năng phát triển

Do nhiều yếu tố tác động, thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn khó khăn. Tính thanh khoản giảm rõ rệt, tuy nhiên thị trường sẽ không sụp đổ. Bất động sản vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển và là kênh đầu tư an toàn trước bối cảnh lạm phát.

Thị trường trầm lắng nhưng sau đó sẽ phục hồi

Các chuyên gia nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới: giá và tính thanh khoản giảm nhẹ nhưng thị trường không sụp đổ và sẽ phục hồi. Thời kỳ khủng hoảng của thị trường vào năm 2008, giá bất động sản giảm tới 60 - 70%. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay chúng ta có nền kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng cao, cơ sở hạ tầng phát triển. Nên nếu có giảm thì thị trường chỉ giảm nhẹ và sau đó sẽ phục hồi.

*Thị trường bất động sản trầm lắng nhưng có nhiều cơ hội phục hồi*

Giai đoạn nửa đầu năm 2022 thị trường bất động sản bị tác động bởi rất nhiều yếu tố: lạm phát, dòng tiền chậm, tính thanh khoản bị ảnh hưởng. Cùng với đó là chính sách siết chặt tín dụng đã làm nguồn cung hạn chế khiến giá nhà đất đẩy lên cao. Nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp còn rất ít dẫn đến thiếu nguồn cung dành cho người có nhu cầu thực.

Về bất động sản nghỉ dưỡng, đây là sản phẩm có lợi thế trong dài hạn. Tuy nhiên, trước bối cảnh thị trường và việc siết chặt tín dụng cũng có dấu hiệu chững lại. Nhất là những bất động sản nghỉ dưỡng có giá quá cao.

Nhà đầu tư cần thận trọng và có tầm nhìn dài hạn

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Giá nhà đất sẽ tăng do chi phí, lạm phát tăng. Nguồn cung còn nhiều hạn chế, không đủ để đáp ứng nhu cầu của người mua. Khi tính thanh khoản giảm, dòng tiền bước vào giai đoạn khó. Nhiều nhà đầu tư có xu hướng thận trọng và cho dòng tiền nghỉ ngơi.

Dưới góc nhìn của những người trong lĩnh vực này, trước đây thị trường phát triển mạnh, giá tăng, dự án nhiều, tính thanh khoản cao. Tuy nhiên thời điểm hiện tại, không ít dự án bị rà soát do thiếu thủ tục pháp lý dẫn đến nguồn cung bị hạn chế. Cùng với đó những vấn đề liên quan đến đấu giá đất được quản lý rất chặt chẽ. Sắp tới, thị trường bất động sản sẽ có nhiều thay đổi: tái cơ cấu, luật đất đai được sửa đổi, bỏ khung giá đất…Điều này sẽ giúp thanh lọc thị trường, tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

*Nhà đầu tư bất động sản nên có tầm nhìn dài hạn*

Liên quan đến tiềm năng của thị trường nhà đất Quảng Ninh cuối năm nay và tương lai. Các chuyên gia cho rằng nhà đầu tư nên có tầm nhìn dài hạn. Sẽ không có chuyện lướt sóng dễ dàng như trước, hãy chuyển hướng sang đầu tư trung - dài hạn. Nền kinh tế phát triển, hạ tầng đồng bộ, du lịch hồi sinh nên bất động sản vẫn là kênh đầu tư an toàn và tiềm năng.

Nhu cầu đầu tư đất nền và chung cư tại Quảng Ninh

Thị trường bất động sản nói chung và bất động sản Quảng Ninh nói riêng đã đối mặt với nhiều thách thức. Vậy đứng trước những khó khăn đó, nhu cầu đầu tư đất nền và chung cư tại Quảng Ninh có thay đổi gì không?

Nhìn chung, lượng quan tâm đến phân khúc đất nền đang có xu hướng giảm nhẹ. Trong khi đó chung cư lại thu hút mức độ quan tâm tăng 59% so với quý 1/2022. Mức độ quan tâm cao nhất so với những tỉnh thành phía Bắc.

Lượt quan tâm đất nền có xu hướng giảm tại nhiều khu vực của tỉnh

Nền kinh tế của của tỉnh phục hồi mạnh mẽ khi dịch bệnh được kiểm soát. Tuy nhiên trước sự tác động của nhiều chính sách: kiểm sát tín dụng, công tác quản lý, kiểm tra mà thị trường có nhiều biến động.

*Mức độ quan tâm đến phân khúc đất nền có xu hướng giảm*

Nếu như giai đoạn từ 2018 đến đầu năm 2022, phân khúc đất nền luôn nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Thì đến quý 2/2022 lượng quan tâm có dấu hiệu giảm, nhiều khu vực ghi nhận giảm nhiều. Huyện Đông Triều giảm đến 50%, tiếp đến là Móng Cái giảm 48%, Quảng Yên giảm 23% và đất Hạ Long giảm 22%. Bên cạnh đó vẫn có một số khu vực ghi nhận tăng: Vân Đồn tăng 44%, Cô Tô tăng 123%.

Tuy mức độ quan tâm giảm, nhưng giá bán đất nền ở nhiều khu vực vẫn tăng so với quý 1/2022. Cụ thể, giá đất nền Quảng Ninh tăng 19%, khu vực Móng Cái tăng 16%... Nghịch lý này diễn ra ở cả thị trường bất động sản Việt Nam, bởi nhà đầu tư còn kỳ vọng rất nhiều về sự tăng giá của đất nền trong tương lai.

Nhà đầu tư quan tâm nhiều đến chung cư

Mức độ quan tâm chung cư tại khu vực Quảng Ninh ghi nhận tăng 59% so với quý 1/2022. Tuy vậy nhưng giá rao bán chung cư lại giảm 11% so với quý 1.

*Chung cư nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư*

Sở dĩ có sự trái nghịch này là do chung cư tại khu vực Quảng Ninh, đặc biệt ở thành phố Hạ Long đa số là những sản phẩm cao cấp. Gần đây, nhiều chủ đầu tư mới ra mắt thêm những sản phẩm trung cấp. Vì vậy nên giá bán mới giảm nhẹ so với trước. Một lý giải nữa, có thể do phân khúc này thường có tính đầu cơ và đầu tư cao. Khi chính sách siết chặt tín dụng vào bất động sản, nhiều người có xu hướng cắt lỗ.

Cùng với đó mức độ quan tâm về nhà phố thương mại cũng không có chuyển biến nhiều. Giá bán vẫn ghi nhận tăng nhẹ so với quý 1/2022.

Trước những khó khăn của thị trường, những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ nhận được sự quan tâm của người mua, nhà đầu tư.

Thời điểm hiện tại, có thể những chính sách, quy định làm ảnh hưởng đến bất động sản. Tuy nhiên khi tín dụng được khơi thông, chính sách tháo gỡ, cơ sở hạ tầng, kinh tế phát triển. Thị trường Quảng Ninh sẽ dần phục hồi và vẫn là “điểm nóng” của bất động sản phía Bắc.

Quy tắc đầu tư bất động sản khi thị trường ở giai đoạn khó

Khi bất động sản còn ở giai đoạn “nóng sốt”, đa phần các nhà đầu tư đều thu lợi rất nhiều. Thậm chí chỉ cần “lướt sóng” cũng lời đến cả trăm triệu đồng. Tuy nhiên, khi thị trường bất định, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng hơn, quan tâm đến giá trị sử dụng của sản phẩm. Có chiến lược đầu tư phù hợp để vừa an toàn, vừa sinh lời.

5 nguyên tắc đầu tư bất động sản khi thị trường bất định

Thời gian trước, tình trạng sốt đất diễn ra ở nhiều khu vực, tỉnh thành, trên nhiều phân khúc. Theo đó mà không ít nhà đầu tư đã kiếm bội tiền từ bất động sản. Tuy nhiên thời điểm hiện tại, thi trường gặp vô vàn khó khăn và thách thức. Để an toàn và thu được lợi nhuận, nhà đầu tư cần có chiến lược và quy tắc đầu tư. Dưới đây là 5 quy tắc cần phải nắm được trước khi đầu tư bất động sản.

Thứ nhất: Bất động sản đã bước vào chu kỳ mới

Người mua cần xác định, bất động sản đã bước vào chu kỳ mới. Khi mà giá đất nhiều khu vực liên tục tăng cao. Do vậy cần nhận định xem đất ở khu vực nào còn tiềm năng để tăng tiếp, khu vực nào không.

Thứ hai: Lựa chọn bất động sản ở vị trí chiến lược

Trong những năm qua, đa số các nhà đầu tư lựa chọn bất động sản theo thông tin quy hoạch, dự án. Hiện nay dựa vào những thông tin quy hoạch nhiều đội đầu cơ thổi giá, làm sóng. Nên cần thận trọng hơn khi đầu tư. Hãy tìm hiểu khu vực đó có tiếp tục phát triển cơ sở hạ tầng không? Bởi những bất động sản nằm ở vị trí chiến lược, tiện ích, hạ tầng phát triển mới có nhiều cơ hội tăng giá.

*Đầu tư bất động sản thế nào trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức*

Thứ ba: Đầu tư dài hạn

Thời kỳ bất động sản Hạ Long liên tục “sốt nóng” nhiều nhà đầu tư kỳ vọng giá tăng gấp 2-3 lần trong thời gian ngắn. Tuy nhiên khi thị trường bước vào giai đoạn mới, chúng ta nên hạ mức kỳ vọng xuống và chuyển hướng sang đầu tư dài hạn.

Đã không còn thời nhà nhà, người người đổ xô đi mua đất do lạm phát, lãi suất ngân hàng rẻ... Hay nói cách khác, thị trường đã qua giai đoạn sôi động. Bên cạnh đó kế hoạch phát triển hạ tầng, quy hoạch cũng dần được công bố. Dường như bất động sản hiện nay không còn nhiều tiền để tạo ra những cơn sốt đất. Sẽ không có chuyện lướt sóng dễ dàng như trước.

Thế những bất động sản vẫn là một kênh đầu tư an toàn, sinh lời. Chỉ cần chúng ta tính dài hơn, đề phòng những rủi ro có thể xảy ra. Không nên kỳ vọng ngắn hạn mà hãy đầu tư dài hạn.

Thứ tư: Ưu tiên vào giá trị sử dụng ngay

Khi đầu tư vào bất động sản, chúng ta thường quan tâm đến hai yếu tố: giá trị tăng và giá trị sử dụng. Vậy thì trong giai đoạn này hãy ưu tiên đến giá trị sử dụng ngay. Nói cách khác là xác định người sử dụng cuối cùng. Ví dụ: nhiều người lựa chọn nhà mặt phố vì ngoại mục đích để ở họ có thể cho thuê.

Thứ năm: Cân nhắc khi sử dụng đòn bẩy tài chính

Thời điểm hiện tại, rất nhiều ngân hàng đã tăng lãi suất huy động. Cùng với đó tín dụng vẫn đang bị siết chặt. Nếu nhà đầu tư vay vốn để mua bất động sản có thể hồ sơ sẽ không được duyệt hoặc mất rất nhiều thời gian để duyệt.

Diễn biến thị trường bất động sản trong thời gian tới

Thời gian tới, thị trường được dự báo tiếp tục đi ngang hoặc dao động nhẹ. Khi mà các chính sách vĩ mô, pháp lý hoàn thiện, tín dụng khơi thông thị trường sẽ có cơ hội để tăng bật trở lại.

Đặc biệt trong giai đoạn này, nhà đầu tư nên xác định sẽ không có chuyện kiếm được lời nhanh chóng. Những sản phẩm tiềm năng có giá thấp là rất hiếm. Khi đầu tư bất động sản, quan trọng là phải xác định được chu kỳ và tọa độ tăng giá.

*Thị trường bất động sản thời gian tới nhiều tín hiệu khả quan*

Tuy bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng nhưng cơ hội cho các nhà đầu tư vấn rất đa dạng cả về mức vốn và phân khúc. Nhưng ở giai đoạn này hãy đặt tính an toàn lên trên, lựa chọn những sản phẩm có pháp lý rõ ràng. Cùng với đó những bất động sản nằm ở vị trí tốt luôn có tính thanh khoản cao. Nếu không bán được cho nhà đầu tư vẫn có thể bán cho những người mua phục vụ nhu cầu ở thực.

Bất động sản nào sẽ hút nhà đầu tư trong thời gian tới?

Thị trường bất động sản cuối năm 2022 đầu 2023 sẽ có nhiều tín hiệu tích cực. Khả năng pháp lý được tháo gỡ cùng với đó tín dụng được khơi thông tạo cơ hội để phát triển những dự án mới. Khi đó sản phẩm bất động sản nào sẽ thu hút nhà đầu tư?

Sản phẩm nào sẽ thu hút nhà đầu tư

Sau những cơn “sốt đất” làm khuấy đảo thị trường bất động sản. Nhà đầu tư sẽ “bình tĩnh” hơn để nhìn nhận về thị trường. Họ cân đối lại dòng tiền, phương án đầu tư và lựa chọn những phân khúc an toàn hơn.

Hiện tại, thị trường vẫn có nhiều thách thức về tín dụng, pháp lý cùng khả năng phát triển dự án. Trong bối cảnh đó, đất nền là phân khúc hiếm vẫn duy trì được độ thanh khoản. Với đà tăng giá bất động sản như hiện nay, mặt bằng giá hấp dẫn của đất nền sẽ nhận được sự quan tâm của người mua. Chưa kể đây là phân khúc có nhiều tiềm năng để sinh lời.

Tuy phân khúc này có phần tươi sáng hơn những phân khúc khác nhưng tính thanh khoản vẫn sẽ yếu. Do đó chỉ thích hợp để đầu tư dài hạn, chờ tăng giá trong tương lai.

Nếu quan tâm đến dòng tiền, nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang những sản phẩm cho thuê như nhà phố (thuê làm mặt bằng kinh doanh), căn hộ để ở hoặc bất động sản nghỉ dưỡng. Đây là những sản phẩm sẽ hưởng lợi từ du lịch và kinh tế.

Nhìn chung, mỗi một sản phẩm bất động sản đều có ưu - nhược điểm. Nhà đầu tư cần cân nhắc về nhu cầu, khả năng tài chính cũng như nắm bắt những thông tin xác thực về thị trường để có lựa chọn phù hợp. Nên hướng tới những sản phẩm an toàn, chiếm ưu thế về vị trí địa lý, hạ tầng giao thông.

*Thị trường biến động, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực được săn đón*

Không nên phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính

Cho dù bất động sản là kênh đầu tư nhiều tiềm năng thì đây vẫn là giai đoạn khó đoán được diễn biến thị trường. Do vậy người mua, nhà đầu tư vẫn có cái nhìn dài hạn. Đặc biệt là không phục thuộc nhiều vào đòn bất tài chính.

Theo đó, tỷ lệ an toàn là 35% để phục vụ nhu cầu cuộc sống, 15% để dự phòng. Vì vậy không nên để khoản tiền trả ngân hàng vượt quá 50% thu nhập hàng tháng. Cùng với đó, theo thống kê, mức tăng giá căn hộ cao nhất trong những năm qua chỉ khoảng 7%/năm. Sau khi trừ lãi ngân hàng, lợi nhuận chỉ còn khoảng từ 2-4%/năm. Đó là lý do mà các chuyên gia khuyên bạn hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Chưa kể nhiều ngân hàng còn siết tín dụng vào bất động sản. Nhiều khoản vay không được duyệt hoặc thời gian duyệt hồ sơ rất lâu.

*Bất động sản nửa cuối năm thanh lọc mạnh*

Khi đầu tư bất động sản, người mua cần nhớ tới quy tắc quan trọng nhất: nghiên cứu kỹ loại hình đầu tư cùng những tiềm năng phát triển trong tương lai. Thu thập những thông tin xác thực và đáng tin cậy về quy hoạch, sự phát triển của hạ tầng trong tương lai. Không tin vào những thông tin chưa xác thực và cũng không chạy theo đám đông.

Thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Quảng Ninh hay nhiều khu vực khác đã bước vào giai đoạn hạ nhiệt. Tuy nhiên đây có thể là đà cho kỳ tăng trưởng mới. Cùng với đó là nhiều rào cản về pháp lý, vật giá leo thang dẫn tới nguồn cung còn khan hiếm. Trong khi đó nhu cầu mua bất động sản để ở hay để đầu tư thì luôn hiện hữu.

Cũng theo những tiền lệ trước,giai đoạn hạ nhiệt là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính “săn” được những sản phẩm giá tốt.

Thị trường bất động sản đang đi ngang, nhà đầu tư nên làm gì?

Thị trường bất động sản đang chậm nhịp, tính thanh khoản giảm đáng kể nhiều nhà đầu tư đang loay hoay khi tìm kênh trú ẩn an toàn. Khi đó những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực luôn là lựa chọn hàng đầu.

Giai đoạn này nên đầu tư hay tiếp tục quan sát diễn biến thị trường

Một nhà đầu tư lâu năm trên thị trường bất động sản chia sẻ, khi mà thị trường đang đi ngang là lúc chúng ta cần xem xét và đánh giá lại các danh mục đã đầu tư. Trong đó, đánh giá về tiềm năng của mỗi sản phẩm. Sản phẩm nào còn tiềm năng, còn động lực tăng trưởng? Nếu còn thì bao lâu sẽ tăng? Sản phẩm nào không còn tiềm năng hay tăng trưởng chậm thì cần thanh khoản.

Cùng với đó cũng cần xác định xem sản phẩm nào thích hợp để đầu tư dài hạn, sản phẩm nào thích hợp cho ngắn và trung hạn. Để hạn chế tối đa rủi ro khi đầu tư vào thị trường bất động sản trong giai đoạn này thì việc cơ cấu và phân bổ nguồn vốn là rất quan trọng.

Cũng theo nhà đầu tư này, có nhiều người còn e dè khi xuống tiền vì thị trường đi ngang. Nhưng vẫn có rất nhiều người tìm hiểu và mua vào. Bất động sản luôn có giai đoạn và chu kỳ. Theo họ, thời điểm hiện tại thị trường đang bước vào chu kỳ mới của giai đoạn suy thoái. Nếu người mua xuống tiền ở giai đoạn này, có thể bắt được đáy ở chu kỳ tiếp theo. Những người phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, hoặc đang cần tiền sẽ sẵn sàng giảm giá để thu tiền về.

Thời điểm này, một số nhà đầu tư lâu năm, nhiều kinh nghiệm có thể tìm được những sản phẩm giá tốt. Tuy nhiên với những người mới nên quan sát diễn biến của thị trường. Khi mà thị trường đang có nhiều biến động, việc cần trọng trước khi xuống tiền là rất cần thiết.

giai đoạn bất động sản nhiều biến động, nhà đầu tư có nên xuống tiền — *Giai đoạn bất động sản nhiều biến động, nhà đầu tư có nên xuống tiền*

Nên lựa chọn những sản phẩm nào để đầu tư

Trước khi quyết định đầu tư vào thị trường nhà đất Hạ Long, cần cân nhắc nhiều yếu tố. Thứ nhất, lựa chọn những sản phẩm có hiệu quả khai thác, không nên chạy theo số đông. Thứ hai, không nên phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng.

Thị trường đang ở giai đoạn “nghỉ” để chờ đợi một chu kỳ mới. Do đó, đây cũng là thời kỳ tốt để người mua sở hữu bất động sản với giá trị thực. Trong bối cảnh hiện tại, khi mà cung - cầu không gặp nhau, giá bất động sản liên tục tăng. Những sản phẩm giá trị thực, chất lượng đáp ứng được nhu cầu của người mua và đầu tư dài hạn. Ngược lại, với những sản phẩm phục vụ mục đích đầu tư, mua đi bán lại, bị thổi giá, làm giá, thanh khoản sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

Lựa chọn đúng sản phẩm - cơ hội cho các nhà đầu tư

Tuy thị trường đang đối mặt với nhiều thách thức, nhưng thời gian tới vẫn sẽ có những dấu hiệu tích cực. Đó là việc xuất hiện những khu đô thị bài bản từ các chủ đầu tư lớn, uy tín. Là hàng loạt các hoạt động thanh tra để sàng lọc những chủ đầu tư yếu kém, hạn chế những dự án treo. Từ đó thị trường được minh bạch, tạo niềm tin cho người mua.

Trong những tháng cuối năm, thị trường có thể sẽ ổn định trở lại. Khi mà nhiều chính sách kiềm chế BĐS bắt đầu có tác dụng. Đó là chính sách tín dụng, thủ tục pháp lý khi đưa dòng tiền vào những sản phẩm thật. Tránh các cơn sốt đất ảo, tạo niềm tin cho người mua BĐS. Và đây cũng là cơ hội để chúng ta nhìn thấy rõ bản chất của thị trường. Từ đó điều chỉnh hướng đi hợp lý.

Lời khuyên của các chuyên gia: Người mua, nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao vào bất động sản. Hãy chọn những sản phẩm phù hợp với nhu cầu của mình. Nếu phục vụ cho nhu cầu ở có thể lựa chọn bất động sản hoàn thiện xây dựng và bàn giao sớm. Nếu có thu nhập đều đặn có thể lựa chọn những sản phẩm hình thành trong tương lai. Tiến độ thanh toán được giãn ra và nhận được giá trị cao hơn. Còn nếu đầu tư trong ngắn hạn, tốt nhất hãy chọn những sản phẩm pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản tốt.

Cũng theo các chuyên gia, tuy là giai đoạn khó khăn nhưng vẫn luôn có cơ hội cho những người biết cân đối tài chính và phân tích thị trường. Sẽ chẳng có bất động sản nào hoàn hảo được bán với giá thấp. Lựa chọn tốt nhất là xuống tiền với bất động sản phù hợp với nhu cầu của mình.

Giá bất động sản tỷ lệ nghịch với tính thanh khoản

Trong thời gian gần đây giá bất động sản liên tục leo cao, trong khi đó tính thanh khoản của thị trường thứ cấp có dấu hiệu giảm xuống. Nguyên nhân nào đã dẫn đến tình trạng này?

Nguồn cung còn thấp, chưa đáp ứng được nhu cầu

Có rất nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản trên thị trường. Cụ thể là do việc sửa đổi Luật đất đai đang trong quá trình cân nhắc, thêm những quy định mới đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư. Cùng với đó là việc siết chặt tín dụng vào bất động sản của các Ngân hàng.

Theo số liệu từ Bộ Xây Dựng, trong quý I/2022 số dự án nhà ở thương mại được cấp phép đã giảm 59% so với cùng kỳ năm ngoái. Chính vì nguồn cung hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu của người mua mà giá bán tại nhiều khu vực đô thị vẫn tiếp tục leo cao.

Trái ngược với điều đó, tính thanh khoản của thị trường lại giảm sút. Các chuyên gia phân tích, thị trường đang đối mặt với nhiều vấn đề: quỹ đất phát triển dự án mới còn hạn chế, nhiều dự án bị trì trệ do pháp lý, nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng quá cao.

Trên thị trường có 2 nhóm khách hàng hiện hữu đó là mua để ở và mua để đầu tư. Thực tế, số lượng người mua để đầu tư vấn rất nhiều. Thay vì gửi tiền vào ngân hàng với mức lãi suất kém hấp dẫn hay chọn chứng khoán- một kênh đang có nhiều bất ổn thì họ đầu tư vào bất động sản.

Khan hiếm những dự án giá tốt

Số lượng dự nằm ở vị trí thuận lợi, giá tốt còn rất khan hiếm. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm nguồn cung căn hộ bình dân chỉ chiếm 4,1%. Ngược lại những căn hộ cao cấp, sản phẩm thấp tầng như biệt thự, nhà liền kề tăng mạnh. Nhất là ở những khu vực ven thành phố lớn.

Nhận định về những khó khăn của thị trường bất động sản, chuyên gia cho rằng lạm phát tăng là nguyên nhân làm dòng tiền chậm và giảm rõ rệt. Cùng với đó là chính sách siết tín dụng khiến nguồn cung thiếu hụt, giá nhà bị đẩy lên cao.

Những kênh huy động vốn vẫn còn yếu và thiếu. Dòng tiền lại chủ yếu đổ vào những sản phẩm đầu cơ. Phân khúc nhà ở xã hội, nhà có thu nhập thấp chưa thực sự được chú trọng.

*Quảng Ninh dự kiến khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội*

Đó là những nhận định chung về thị trường bất động sản trên cả nước. Tuy nhiên cũng có nhiều địa phương chú trọng đến các dự án nhà ở xã hội. Phải kể đến 6 dự án nhà ở xã hội dự kiến được khởi công tại tỉnh Quảng Ninh. Dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh phát triển cả về số lượng và chất lượng. Mở ra cơ hội cho bất động sản Quảng Ninh cũng như người dân, công nhân có thu nhập thấp.

Những tín hiệu tích cực của thị trường

Dự báo trong những tháng cuối năm 2022, giá nhà vẫn sẽ tăng do chịu áp lực từ lạm phát, cung - cầu không gặp nhau. Cùng với đó tính thanh khoản sẽ giảm đáng kể. Khi đó nhiều nhà đầu tư có xu hướng thận trọng và họ có thể sẽ cho dòng tiền nghỉ ngơi.

Tuy nhiên nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản nước ta vẫn có nhiều tiềm năng phát triển. Và tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức 15% mỗi năm. Tuy nhiên về phía nhà đầu tư cần sử dụng vốn một cách minh bạch. Với những nhà đầu tư thứ cấp không nên chạy theo cơn sốt đất. Bên cạnh đó những sàn giao dịch bất động sản cũng cần nghiêm túc thực hiện theo đúng quy định và làm tốt vai trò của mình.

*Thị trường bất động sản vẫn còn tiềm năng và nhiều cơ hội phát triển*

Dù đối mặt với nhiều khó khăn, áp lực nhưng thị trường bất động sản cũng đã nhìn thấy động thái tích cực của Chính phủ. Cụ thể, tại hội nghị về thị trường bất động sản 14/7, thủ tướng đã chỉ đạo: Không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý. Ngành ngân hàng cần khơi thông dòng vốn nhưng vẫn giám sát chặt chẽ để hỗ trợ thị trường. Bộ xây dựng và những bộ, ngành liên quan cần tiếp tục tháo gỡ rào cản, khó khăn của pháp luật.

Đầu tư bất động sản ở thời điểm này, nên hay không?

Theo nhiều chuyên gia, nếu quyết định đầu tư bất động sản ở thời điểm này, nên chọn những sản phẩm an toàn, có hiệu quả khai thác.

Những nhà đầu tư lâu năm, nhiều kinh nghiệm sẽ dễ dàng lựa chọn được sản phầm phù hợp, có tiềm năng. Còn người mới thì nên cân nhắc kỹ lưỡng nhiều yếu tố, không mua theo hiệu ứng đám đông.

Tâm lý nhà đầu tư bất động sản ở giai đoạn này

Thời gian gần đây, thị trường bất động sản xuất hiện một vài trường hợp bán cắt lỗ. Tình trạng chủ yếu ở những người phụ thuộc nhiều vào vốn vay, vị trí đất xấu. Họ lo sợ khi thị trường hạ nhiệt, giá sẽ còn giảm sâu hơn nữa. Trái ngược với tâm lý đó, không ít người có tiền nhàn rỗi vẫn lựa chọn bất động sản Quảng Ninh là kênh đầu tư và trú ẩn trước bối cảnh lạm phát.

Nhiều nhà đầu tư có tâm lý lạc quan về dài hạn. Tuy nhiên trong bối cảnh có nhiều chính sách vĩ mô như kiểm soát tín dụng, tính thanh khoản của thị trường,... họ cũng trở nên thận trọng hơn.

Với mỗi phân khúc, tâm lý của nhà đầu tư cũng có những khác biệt rõ rệt. Với những căn hộ vừa túi tiền, đáp ứng được nhu cầu ở thực sẽ được quan tâm nhiều hơn. Tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh, nhu cầu nhà ở thực cũng sẽ tăng theo. Những yếu tố này đã thúc đẩy loại hình căn hộ này có tiềm năng phát triển trong dài hạn. Và trở thành một sản phẩm an toàn.

Những thông tin về thị trường khiến không ít nhà đầu tư thận trọng. Tuy nhiên chứng kiến sự phục hồi và phát triển của kinh tế, du lịch, đầu tư hạ tầng cùng nhiều tiềm năng mạnh mẽ khác. Nhiều người có tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội “vàng” trong đầu tư bất động sản. Họ tin rằng sẽ có một chu kỳ tăng trưởng mới trong tương lai và phải tận dụng và đón đầu.

Thị trường bất động sản khó mà giảm giá

Các chuyên gia cho rằng, nguồn cung bất động sản ở nước ta trong thời gian tới vẫn rất hạn chế. Do đó, tình trạng giảm giá rất khó xảy ra. Nếu có cũng chỉ ở những khu vực đầu cơ.

Phân tích thêm về nền kinh tế Việt nam, mặc dù từ năm 1975 đến nay, kinh tế đã trải qua nhiều biến cố: cuộc khủng hoảng 1997-1998; 2007-2008; 2011- 2012 và gần nhất là 2020-2021. Nhưng chỉ có duy nhất giai đoạn 2011-2012 là bất động sản giảm mạnh. Nguyên nhân chủ yếu vẫn do nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính. Còn thực tế, sau khủng hoảng kinh tế, giá bất động sản lại tăng.

Thị trường thứ cấp cắt lỗ giá có thể giảm trước biến động của thị trường. Ở những nhà đầu tư phụ thuộc vốn vay, họ bán ra để thu hồi vốn, thậm chí bán thấp hơn giá mua vào. Tuy nhiên đây vẫn chỉ là số ít chứ không phải toàn bộ thị trường.

Người mua “xuống tiền” với những bất động sản phù hợp

Một trong những rào cản lớn khi mua bất động sản ở thời điểm này là giá nhà cao. Thêm vào đó người mưa khó tiếp cận vốn vay ngân hàng. Dù vậy rất nhiều người không muốn trì hoãn việc mua nhà mà muốn xuống tiền trong giai đoạn này với sản phẩm phù hợp. Nguyên nhân chủ yếu là phần lớn nhà đầu tư nhận định giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong tương lai. Họ cho rằng lợi nhuận từ bất động sản vẫn cao và sẽ là kênh đầu tư sinh lời.

*Lựa chọn bất động sản có tính pháp lý rõ ràng*

Tuy nhiên trước khi quyết định xuống tiền, cần đặc biệt chú ý về giá và tính pháp lý của bất động sản. Nên chọn mua những sản phẩm an toàn, tránh chạy theo đám đông. Cũng không nên vay quá nhiều vốn từ ngân hàng. Bởi ở giai đoạn này khả năng được duyệt hồ sơ không cao và nhanh, lãi suất ngân hàng cũng đang điều chỉnh tăng.

Dự báo những thay đổi của thị trường bất động sản trong năm 2023

Nhiều chuyên gia nhận định, đến năm 2023 thị trường bất động sản về cơ bản sẽ phục hồi. Có thể xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một số khu vực.

Thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm 2022

Bất động sản đang giảm tốc

Chỉ mới cuối năm 2021, thị trường bất động sản ở một số khu vực liên tục sốt nóng. Điển hình phải kể đến khu vực nhà đất Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, vùng ven Hà Nội. Thậm chí có nhiều nhà đầu tư lãi đến vài trăm triệu đồng chỉ trong một thời gian ngắn.

Tuy nhiên đến thời điểm hiện tại, phải thừa nhận rằng thị trường bất động sản đang trên đà giảm tốc. Không còn cảnh mua bán tấp nập diễn ra, thay vào đó là không khí trầm lắng. Dù tình trạng bán tháo vẫn chưa xảy ra nhưng hiện tượng lệch cung - cầu đã có.

Thực tế, tính thanh khoản của thị trường thứ cấp bất động sản đã có dấu hiệu giảm từ năm 2020. Đến năm 2022 tình trạng này bao trùm rộng hơn. Tuy thị trường đã hết sốt nhưng vẫn có giao dịch.

Theo ông Nguyễn Hoàng, giám đốc bộ phận R&D của DKRA, năm 2022 thị trường giảm tốc rõ rệt. Trước khi nhận định về xu hướng của thị trường trong tương lai thì cần nhịn và thực tế hiện tại. Cụ thể, tính thanh khoản có giảm nhưng giá bất động sản vẫn khá cao so với thu nhập của người nhân. Tuy nguồn cung đã được cải thiện nhưng về cơ bản vẫn thấp.

*Cuối năm 2022 thị trường bất động sản cơ bản đi ngang*

Thêm những thách thức cho thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản vốn đã đối mặt với nhiều khó khăn, nay lại thêm những thách thức mới. Trong bối cảnh lạm phát nhiều người tưởng rằng đổ tiền vào bất động sản là an toàn nhất. Nhưng thực tế có không ít người do dự về kênh đầu tư này. Khi giá bất động sản ngày càng đẩy lên cao, nhiều người có xu hướng đầu tư vàng, ngoại tệ hay gửi tiết kiệm.

Tiếp đến về vấn đề kiểm soát tín dụng vào thị trường bất động sản. Động thái này cũng có ảnh hưởng đến thị trường. Người mua dè chừng hơn vì họ không còn dễ dàng vay Ngân hàng nữ.

Chuyên gia dự báo từ nay đến cuối năm thị trường sẽ còn đối mặt với nhiều thách thức. Kịch bản nhiều khả năng xảy ra nhất là bất động sản tăng trưởng chậm về giá. Và nhiều chủ đầu tư có những chính sách bán hàng hấp dẫn khách mua.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, bất động sản có thể sẽ giảm trong thời gian tới nhưng biên độ giảm không nhiều. Vì thực tế nguồn cung bất động sản đang hạn chế. Nhà đầu tư ôm hàng ở đỉnh đứng trước áp lực về tài chính sẽ bán cắt lỗ hoặc giảm giá.

Ông cho biết thêm, một số người giữ tiền mặt để chờ chu kỳ mới. Những người lướt sóng càng gặp khó khăn hơn vì tính thanh khoản giảm sút rõ rệt.

Đến năm 2023 thị trường bất động sản có sôi động trở lại?

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế dự báo, có nhiều điểm sáng để thị trường bất động sản phục hồi trong năm 2023. Kinh tế Việt Nam tiếp tục phát triển, hạ tầng giao thông được đồng bộ và đầu tư, tạo động lực cho thị trường phát triển. Đầu tư FDI tăng là động lực cho bất động sản công nghiệp và khu dân cư. Nhiều chính sách mới ra đời giúp thị trường minh bạch hơn. Thêm niềm tin cho nhà đầu tư, người mua. Cùng với đó tiến trình đô thị hóa tăng kéo theo nhu cầu nhà ở đô thị tăng.

*Dự báo đến năm 2023 thị trường bất động sản cơ bản phục hồi*

Nhìn chung, dự báo thị trường bất động sản đến năm 2023 sẽ dần phục hồi. Có thể sẽ xuất hiện đầu tư lướt sóng ở một vài khu vực. Nhiều nhà đầu tư trung hạn bắt đầu giải ngân.

Ông Nguyễn Thế Điệp- Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định rằng, thời gian trước, dòng tiền đổ vào bất động sản lớn, thị trường cực kỳ sôi động. Tuy nhiên từ đầu năm tới nay, trước nhiều động thái từ vĩ mô, dòng tiền đã có tâm lý dè chừng hơn.

Thị trường ở giai đoạn này đi ngang hay điều chỉnh còn tùy thuộc và những diễn biến tiếp theo. Nhưng khi lạm phát được kiểm soát, lãi suất ngân hàng ổn định, tín dụng và bất động sản được khơi thông thị trường sẽ lập tức sôi động trở lại.

Đầu tư nhà đất Hạ Long làm thế nào để tối ưu lợi nhuận

Nhà đất Hạ Long từng là điểm nóng của thị trường bất động sản phía Bắc. Tuy nhiên thời gian gần đây, trước nhiều biến động của thị trường đã gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư. Khi đó đòi hỏi người mua cần có chiến lược thông minh, cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền để có thể tối ưu lợi nhuận.

Thị trường nhà đất “bán ra khó, mua vào cần thận trọng”

Nhiều chuyên gia trong giới bất động sản nhận định rằng: trong giai đoạn cuối năm 2022 thị trường nhà đất bán ra khó, cần rất thận trọng khi mua vào. Thời điểm hiện tại, thị trường có dầu hiệu ảnh hưởng bởi một số chính sách tài khóa của nhà nước. Về cơ bản nhà đất Quảng Ninh có dấu hiệu đi ngang. Ở một số khu vực đầu cơ còn có tín hiệu điều chỉnh giảm.

Tính thanh khoản của thị trường không còn tốt như trước. Người mua đứng trước bối cảnh của thị trường cùng chính sách siết chặt tín dụng của ngân hàng họ cũng không dám mạo hiểm.

*Bất động sản quảng ninh cuối năm 2022 nhiều biến động*

Thời điểm này có nên mua vào hay không?

Tùy từng khu vực mà nhà đầu tư cân nhắc có nên mua vào hay không. Ở những thị trường mới, những khu vực tiềm năng vẫn còn nhiều cơ hội. Nên mua ở thị trường mà 2 năm vừa qua tốc độ tăng giá không nhiều. Đầu tư vào những khu vực có tiềm năng trong tương lai. Thay vì chọn những thị trường đã phát triển rồi.

Tuy nhiên để có thể khôi phục lại đà tăng trưởng như trước thì cũng phải đến hết năm 2023. Bởi nhiều vị trí, giá đất đã tăng cao, rất cần thời gian để hấp thụ thị trường. Cúng chính vì vậy mà lướt sóng đã không còn phù hợp. Nên xác định đầu tư lâu dài sẽ an toàn và tiềm năng sinh lời cao hơn.

*Đất nền Hạ Long một phân khúc đầu tư lý tưởng*

Với những thị trường mới, nhà đầu tư cần quan tâm đến nhiều yếu tố như: tính pháp lý, năng lực triển khai của chủ đầu tư, vị trí, quy mô dự án… Chẳng hạn như dự án đô thị không thể thiếu một số tiện ích cơ bản: trường học, khu vui chơi, dịch vụ… Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phải có đạt tiêu chí chuẩn để nghỉ dưỡng, nên quan tâm đến sản phẩm 3- 4 sao.

Về phân khúc đất nền, từ cuối năm 2021 đến thời điểm hiện tại, nguồn cung cũng không còn nhiều. Năm 2021 tính thanh khoản của thị trường vẫn rất ổn định. Tuy nhiên đến nay giá lên cao và tính thanh khoản đã yếu đi. Nếu muốn đầu tư vào phân khúc này cần phải có sự tính toán kỹ lưỡng.

Tuy nhiên dưới góc độ của nhiều nhà đầu tư, đất nền vẫn là phương án “ăn chắc mặc bền”. Vì trước ảnh hưởng của dịch Covid- 19 nhu cầu sở hữu bất động sản lâu dài, pháp lý rõ ràng ngày càng được ưa chuộng. Và đất nền trở thành phân khúc được các nhà đầu tư lựa chọn.